Quelles sont les conditions communes à respecter dans le cadre du statut de LMP/ LMNP ?

Aujourd’hui, il existe des mesures spécifiques qui permettent de maintenir ses revenus à la retraite et de se constituer un patrimoine locatif tout en étant exonéré d’impôts : La Location Meublée. Deux statuts juridiques ont été mis en place : le Loueur Meublé Professionnel et le Loueur Meublé Non Professionnel. Découvrons ensemble les modalités conjointes qui existent dans chaque mesure et apprenons à choisir le dispositif fiscal le plus adapté à sa situation familiale et professionnelle.

Définitions et obligations imposées de l’activité de Location en meublé

Le logement fourni au locataire doit tout d’abord être loué meublé pendant une période de 9 ans minimum. Louer meublé, c’est comme son nom l’indique, signer un contrat avec un locataire portant sur un logement garni de meubles. En revanche, la notion de logement garni reste assez imprécise. La maison et l’appartement seront considérés comme tels si le locataire peut s’installer sans avoir besoin d’apporter ses propres meubles. Il doit par conséquent contenir le mobilier et les éléments suffisants pour permettre à son occupant de vivre normalement dans les lieux dès son arrivée.  Un logement donné en location meublée doit contenir un certain nombre d'éléments de confort et de mobilier obligatoires. La liste est définie par le décret 2015-981 du 31 juillet 2015.

Voici un bref listing  de meubles indispensables à la vie au quotidien d’un locataire dans un logement équipé : 
- un couchage (lit ou canapé) avec une couette ou couverture ;
- une table et des chaises ;
- un placard de rangement ;
- des luminaires ;
- des volets, rideaux ou stores dans les pièces destinées au repos ;

Au-delà du mobilier basique, le locataire doit également avoir à sa disposition tout l’équipement électroménager nécessaire à la préparation de repas : 

- plaques de cuisson ;
- réfrigérateur ;
- ustensiles de cuisine ;
- vaisselle…

Conditions de mise en location du logement

La mise en location du logement doit prendre effet dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Le bien doit être loué pendant une période de 9 ans minimum à l’exploitant de la résidence.

Afin de récupérer la TVA sur l’acquisition du bien, il vous faudra respecter les conditions suivantes :

Le logement doit être situé dans une résidence qui offre au minimum 3 services parmi les 4 suivants : 

- accueil et gardiennage ;
- entretien des parties privatives ;
- petits déjeuners ;
- fourniture du linge de maison. 

Un un bail commercial d’un minimum de 9 ans doit être signé avec un exploitant (certains gestionnaires proposent des baux allant jusqu’à 11/12 ans, voire même jusqu’à 18 ans).

Il faudra également s'acquitter d'une TVA à 5,5% sur les loyers perçus (la récupération de TVA s'effectue auprès du centre des impôts). Il faut notamment leur décrire le montant des loyers pouvant être assujettis à la TVA, avec mention de l'adresse de la résidence, détails du logement, du prix d'acquisition, informations sur l'exploitant… L’investisseur a la possibilité de souscrire au régime réel simplifié d'imposition en matière de BIC (déclaration des loyers).

Avantages et inconvénients de chaque statut, choisir son investissement en fonction de sa situation patrimoniale

En règle générale le loyer d’un appartement meublé est plus important qu’un logement loué vide. Cependant, étant donné le coût d’investissement de départ quant à l’achat du mobilier et les dépenses de remise en état entre deux locataires, les charges sont plus lourdes que pour un bien locatif nu.

La Location Meublée échappe à la nouvelle loi de plafonnement des loyers s’il s’agit d’un appartement étudiant ou de la résidence principale du locataire. Il est assurément possible d’appliquer son propre loyer.

Les statuts de Loueur Meublé Professionnel (LMP) et de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) sont envisageables également dans une résidence de services, mais il n’est alors pas possible de récupérer la TVA. 

Pour finir, le Loueur bénéficie de solutions adaptées à sa fiscalité comme des déductions d’impôts ou des amortissements importants. Fiscalement les revenus tirés des locations meublées sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). 

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