Vieillissement de la population et prise en charge des personnes âgées dépendantes : un enjeu majeur

Le marché des résidences pour personnes âgées dépendantes est exponentiel et repose sur le vieillissement de la population française. En effet, d’ici 2060, on comptera sur le territoire un peu plus de 2,3 millions de personnes âgées dépendantes (selon les projections de l’Insee). Le nombre de logements neufs, concernant les EHPAD, ne suffit pas à combler une demande sans cesse croissante. Le marché, porté par le souffle de « l’Or Gris » est donc parfaitement propice à ce type de placement dans une résidence médicalisée ou un Ehpad. Il s’agit d’un placement judicieux et rentable, les rendements locatifs étant parmi les plus élevés dans le domaine des résidences de services.

Principales motivations d’un achat en EHPAD

Un marché en pleine explosion

Avec un marché de la dépendance qui augmente, il s’agit donc d’une niche bien compris par les grands promoteurs immobiliers nationaux. Appels à projets de moins en moins nombreux et mise en oeuvre alambiquée : tous les ingrédients sont réunis pour faire de l'investissement en EHPAD un placement particulièrement recherché par les investisseurs. Le taux de remplissage est à son apogée : 96% en moyenne ! Les besoins en EHPAD ne sont pas prêts de baisser vu l’explosion des baby boomers devenus aujourd’hui papy boomers. Le déséquilibre de l’offre et de la demande sur le marché de l'EHPAD donne un coup d’envol à ce type d'investissement et le rend particulièrement attractif. Lourdeurs administratives freinant l’ouverture de nouveaux établissements, diminution des finances publiques… ne font qu’accroître le déficit en structures adaptées. Les besoins en établissements de ce type étant avérés, investir dans une résidence de services pour personnes dépendantes est un placement d’avenir.

Un déficit de logements et de structures adaptés

Les ouvertures de nouveaux établissements se font rares tandis que les besoins sont toujours aussi importants et ne sont pas contentés. En effet, le constat est sans appel : le nombre d'EHPAD est aujourd'hui insuffisant pour accompagner l’amplification des besoins en hébergement des personnes âgées dépendantes. La France compte à ce jour plus de 1,5 millions de personnes dans un état dit de dépendance (dont 55% en dépendance totale). À l’heure actuelle, les maisons de retraite publiques, complètement inadaptées à la gestion de la dépendance, représentent une capacité nettement inférieure. La balance entre les besoins en hébergements spécialisés et l'offre du marché fait apparaître un déséquilibre criant qu’il est difficile de rattraper, d'autant que le vieillissement de la population française ne cesse de croître et conduira dans les années à venir à une augmentation du nombre de personnes âgées dépendantes. En 2040, selon la projection de l'Insee, 1 200 000 personnes seront dépendantes en France contre 800 000 actuellement. Les appels à projets permettant l’ouverture de nouveaux lits d’EHPAD en France font apparaître environ 5 000 lits par an quand il en faudrait nettement plus pour pallier à la demande (chaque année 9 000 nouvelles personnes âgées selon les derniers chiffres de la DRESS, sont accueillis dans les EHPAD…)

Des établissements qui séduisent de plus en plus d’investisseurs à la recherche de revenus locatifs stables

Quels sont les avantages liés à un investissement en EHPAD avec le dispositif LMNP ?

En 2023, il est toujours possible d'investir dans des résidences de services en utilisant le dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pour bénéficier de ses avantages fiscaux et plus encore. Cependant, contrairement à la loi Censi-Bouvard, le LMNP ne permet plus de bénéficier d'une réduction d'impôts identique. Néanmoins, ce mécanisme reste intéressant d'un point de vue fiscal pour réduire les revenus fonciers. Le LMNP repose sur le principe d'amortissement, ce qui permet de générer des revenus défiscalisés sur une longue période. Pour cela, l'investisseur doit mettre son appartement meublé en location pendant au moins 9 ans. Cela lui permet de bénéficier de revenus peu ou pas fiscalisés pendant plusieurs années, ce qui est particulièrement intéressant pour anticiper la perte de revenus à la retraite. La gestion locative est prise en charge par un gestionnaire qui s'occupe de tout, de la recherche du locataire au versement des loyers, ce qui offre une sécurité financière mensuelle, que le logement soit occupé ou non. Il est également possible de cumuler l'investissement LMNP avec l'investissement en loi Pinel Plus (+) en 2023, dans la limite des plafonds autorisés. De plus, si le logement meublé est loué pendant 20 ans, il est possible de récupérer la TVA à 20% auprès des services fiscaux. Enfin, l'amortissement de la valeur du bien et du mobilier pendant 20 à 30 ans de manière linéaire permet de gommer tout ou partie des revenus locatifs, ce qui est un avantage fiscal intéressant pour les investisseurs.

Comment optimiser son placement dans un EHPAD ?

En choisissant d’acheter un lot dans un établissement médicalisé, vous êtes assuré de percevoir une rente par le biais d’un bail commercial conclu avec un gestionnaire. Le marché est stable et les établissements sont contrôlés par l’Etat afin d’en assurer la qualité. En moyenne, le taux de rendement pour ce type de produit est de 4,5 % bruts. C’est donc la qualification de l’exploitant qui fait la pérennité de l’investissement immobilier en Location Meublée. Lors de l’achat d’un logement dans ce type d’établissement, le bailleur signe avec l’exploitant un bail commercial, pour une durée minimale de neuf ans renouvelable par tacite reconduction. Le gestionnaire devient donc le locataire de l’acheteur. L’investisseur est ainsi assuré de percevoir un loyer ferme, réévalué à échéance fixe. Il s’agit d’un loyer commercial, assujetti à la TVA imposé au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Afin de réellement sécuriser ses revenus, la première chose à faire avant de signer et de vérifier la solvabilité, fiabilité et notoriété de l’exploitant dédié à la résidence. Investir dans un établissement médicalisé tend à se rapprocher d’un placement obligataire financier plus que d’un investissement dans la pierre, même si la composante essentielle reste l’immobilier. 

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