Défiscalisation, les avantages de la LMP ou LMNP dans l’ancien
Le 23 septembre 2015
Investir dans l’ancien en location meublée professionnelle ou non-professionnelle permet de se constituer des revenus complémentaires non fiscalisés.
Se constituer un patrimoine immobilier non imposable grâce au LMP/LMNP Ancien
Investir en location meublée professionnelle et non professionnelle dans l’ancien permet de se constituer un patrimoine de qualité et de bénéficier d’avantages fiscaux particulièrement attractifs tels que des revenus complémentaires nets d’impôts ! Pour bénéficier de ce statut, l’acquéreur doit acheter un logement ancien destiné à la location meublée.
Qu’est-ce que le LMNP ancien ou LMNP occasion ?
Ces dernières années, les investisseurs sont de plus en plus attirés par l'investissement en LMNP ancien en raison de ses nombreux avantages, y compris le statut de loueur en meublé non professionnel. Les biens immobiliers associés à ce type d'investissement sont liés à des dispositifs fiscaux qui offrent des avantages fiscaux, tels que des réductions d'impôts, aux investisseurs. Depuis les années 90, plusieurs dispositifs fiscaux tels que Périssol, De messine ZRR ont été mis en place pour encourager l'investissement privé dans la construction de nouveaux logements en résidences étudiantes, résidences pour seniors, EHPAD, résidences pour les professionnels et les résidences touristiques.
Le marché du LMNP ancien regroupe ainsi tous les biens immobiliers de type LMNP issus de ces différents dispositifs fiscaux et situés dans différents types de résidences. Les biens disponibles sur le marché de la revente LMNP sont classés en deux catégories : anciens (âgés de 15 ans ou plus) et plus récents (âgés de 10 ans ou moins).
En résumé, le LMNP ancien ou d'occasion est un bien immobilier neuf pour lequel l'investisseur initial a pu bénéficier d'un avantage fiscal. Bien que l'avantage fiscal soit exclusivement réservé au premier investisseur, l'achat d'un bien LMNP ancien offre de nombreux autres avantages pour l’acheteur.
Quels sont les avantages du LMP/LMNP d’occasion ?
Vous recherchez un revenu complémentaire pour la retraite, un placement sécurisé ? Investir dans un LMNP ancien offre de nombreux avantages grâce à ses caractéristiques propres au marché de la revente LMNP. En effet, en achetant un bien déjà livré et en exploitation, l'investisseur peut profiter immédiatement de revenus locatifs réguliers. De plus, le bail commercial garantit le versement des loyers, sans connaître d'impact liés aux éventuelles périodes de vacances locatives. La gestion est également déléguée entièrement au gestionnaire, qui s'occupe de toutes les tâches liées à la gestion du bien. En achetant un LMNP ancien, l'investisseur peut maîtriser toutes les composantes de son projet d'investissement en ayant accès à toutes les informations nécessaires.
Le LMNP ancien offre également un accès à des biens à des prix inférieurs à ceux du neuf, avec des rendements souvent très intéressants, supérieurs à ceux observés dans le neuf et supérieurs à la plupart des placements financiers actuels. Enfin, les biens de type LMNP occasion sont souvent situés dans des emplacements de choix, constituant un avantage supplémentaire par rapport aux nouvelles constructions dont les prix du foncier sont souvent très élevés, limitant ainsi les emplacements disponibles en centre-ville.
Investir dans l’immobilier avec le statut de Loueur Meublé dans l'ancien est accessible et permet de compléter efficacement ses revenus et de préparer sa retraite ou encore de faciliter une transmission de votre patrimoine.
Quid de la fiscalité sous le dispositif du LMNP ancien ?
Un des principaux avantages d'investir dans un bien immobilier en LMNP ancien est la possibilité de bénéficier d'une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs, voire de les rendre non imposables pendant plusieurs années. Cette particularité fiscale est directement liée au statut de loueur en meublé non professionnel dont bénéficie le propriétaire d'un LMNP occasion.
Le propriétaire a le choix entre deux régimes fiscaux : le régime réel et le régime micro-BIC. Dans le premier cas, il peut déduire ses charges (taxe foncière, charges courantes, intérêts d'emprunt, mission comptable, assurance) et ses amortissements. En cumulant ces déductions, il peut réduire son revenu imposable, voire le neutraliser totalement ou partiellement. Dans le second cas, le propriétaire applique un abattement forfaitaire de 50% sur son revenu imposable.
Investir en LMNP ancien permet donc de bénéficier d'une fiscalité particulièrement attrayante sur les revenus locatifs, ce qui constitue un atout majeur de cette formule d'investissement immobilier.
Rappel du statut LMNP en quelques points :
LE BAIL
Pour une résidence avec services : un bail commercial est établi entre le propriétaire et l’exploitant pour une durée de 9 ans garantissant ainsi le versement des loyers même en cas d’une absence de locataire.
Pour une location meublée isolée : un bail civil est signé entre le propriétaire et le locataire pour une durée de 12 mois renouvelable (9 mois dans le cas d’une location étudiante) ; le loyer pouvant être ajusté à chaque renouvellement de bail.
LA LOCALISATION DU BIEN
La location meublée dans l’ancien n’impose nullement d’acheter un logement dans une résidence de services (puisque l’acquéreur ne bénéficie pas de la récupération de TVA). Ainsi, il est tout à fait possible de choisir le lieu d’implantation de son appartement en fonction de ses propres critères (proche des transports, écoles, commerces …).
DÉFICIT FONCIER
- Concernant le statut LMP : le déficit foncier est déductible sur l’ensemble des revenus de l’investisseur (lorsque les charges de propriété sont supérieures aux loyers perçus).
- Concernant le statut LMNP : les charges de propriété des revenus locatifs sont déductibles, en plus des amortissements murs et mobiliers.
AMORTISSEMENTS
- Les deux statuts (LMP et LMNP) permettent d’amortir les murs et le mobilier sur le bénéfice d’exploitation et ainsi, de défiscaliser ses revenus locatifs.
PLUS-VALUES
- Sous le régime LMP : exonération de plus-value au bout de 5 ans de détention du bien immobilier.
- Sous le régime LMNP : l’exonération s’effectue au régime général.
PLAFONDS ET ZONAGES
- Les deux dispositifs ne sont pas soumis aux plafonds de loyers ou de ressources des locataires comme dans le cadre de la loi Pinel. Le système de zonage n’est quant à lui pas pris en compte.
Les conditions d’application
- Tout contribuable résidant sur le territoire français peut profiter de ces dispositifs.
- Le logement acquis peut être isolé ou se trouver dans une résidence de services.
- Les revenus locatifs seront déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
-Concernant le LMP : obligation pour l’investisseur de s’inscrire au RCS (registre du Commerce et des Sociétés). Les loyers doivent être supérieurs à 23 000€ par an et représenter plus de 50% de revenu global imposable.
-Concernant le LMNP : Aucune inscription au RCS n’est requise. Les recettes locatives doivent être cependant inférieures à 23 000€ et représenter moins de 50% des revenus globaux imposables.
Investissement dans un bien sous le statut LMNP ancien : un excellent compromis
L'investissement en LMNP ancien est un choix judicieux pour les néophytes de l'investissement immobilier, comme pour les investisseurs expérimentés. Cette méthode d'investissement est devenue très populaire en raison de ses caractéristiques attrayantes telles que les propriétés déjà livrées et en exploitation, ses emplacements de choix, les rentabilités élevées et les coûts d'investissement abordables.
Le LMNP ancien est facile à mettre en place, offre un moyen rapide de construire un portefeuille immobilier et de générer des revenus complémentaires immédiats. L'un des avantages les plus attractifs réside dans le fait que ses revenus sont peu ou pas imposables pendant plusieurs années.
Pour réussir votre investissement en LMNP ancien, il est essentiel de connaître le marché sur lequel vous souhaitez investir. Nous vous recommandons donc d'évaluer avec votre conseiller en gestion de patrimoine, le potentiel du marché avant d'entreprendre votre projet d'acquisition immobilière. Chez Sphère Immo, nos conseillers sont à même de vous renseigner quant à la qualité des gestionnaires et de vous aider à vous familiariser sur les différents marchés accessibles pour une acquisition en LMNP ancien.
N'oubliez pas que vous avez la possibilité d'investir dans différents marchés tels que la résidence étudiante, la résidence pour seniors, la résidence affaires/tourisme ou encore la revente d'EHPAD d'occasion. Chacun de ces marchés a ses spécificités, ses avantages et ses inconvénients. Il est donc important de bien s'informer avant de faire un choix d'investissement.
