Défiscaliser avec l’immobilier neuf – Nos programmes & logements pour investir
Le 18 octobre 2018
Sphère Immo vous accompagne dans votre projet immobilier neuf. Véritable partenaire de vos projets : défiscaliser, épargne, retraite...
Découvrez les atouts de l’investissement locatif
Défiscaliser grâce l’immobilier : découvrez les atouts de l’investissement locatif
Comment baisser son imposition est une question que se posent bon nombre de Français. Il existe aujourd’hui de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière destinés à celles et ceux qui souhaitent miser dans la pierre à travers un investissement locatif, tout en réduisant leur assiette fiscale. Si les pouvoirs publics ont mis en place cet arsenal de dispositifs et de montages fiscaux dédiés aux investisseurs, c’est dans un but bien précis : celui de stimuler la construction de logements neufs pour répondre à une demande locative de plus en plus forte. Voici nos explications pour vous aider à choisir la mesure la plus optimale en fonction de votre situation et de vos objectifs.
Les avantages de l’investissement immobilier locatif
La défiscalisation immobilière recense un ensemble de dispositifs fiscaux mis en place par le gouvernement pour inciter les particuliers à placer leur argent dans la pierre en échange d’avantages fiscaux comme une réduction sur leurs impôts. Réaliser un investissement immobilier locatif consiste à acquérir un ou plusieurs logements en vue de les mettre à la location pour construire un patrimoine immobilier durable. Les loyers perçus permettent d’améliorer ses revenus chaque mois. Ces rétributions sont un avantage non-négligeable, en particulier lorsque le moment de la retraite arrive et que les revenus diminuent fortement. Bon nombre d’acheteurs immobiliers capitalisent avec la pierre pour anticiper cette période de vie cruciale.
Effectuer un investissement immobilier locatif est en effet, considéré depuis longtemps comme gage de sécurité qui permet d’offrir un nombre important de bénéfices. Et pour optimiser encore davantage ces opérations immobilières, plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière, permettent de réduire de manière significative son imposition sur le revenu. Chaque mesure fiscale en place correspond à un ou à plusieurs profils type d’investisseurs.
Quels dispositifs fiscaux pour quels profils d’acheteurs ?
Le dispositif LMNP par exemple, permet aux investisseurs de bénéficier d'une fiscalité avantageuse en réduisant leur imposition sur les loyers perçus, grâce à l'amortissement du bien et des meubles, ainsi qu'à la déduction des charges et des intérêts d'emprunt. Pour bénéficier du régime LMNP, il faut respecter certaines conditions, telles que la mise en location d'un bien meublé, la location à titre non professionnel, le respect d'un plafond de revenus annuels, et l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) si l'investisseur exerce cette activité de manière régulière.
Il est important de noter que le régime LMNP peut s'appliquer à différents types de biens immobiliers, tels que les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les EHPAD (Établissements d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), les résidences de services pour seniors...
Ce mécanisme correspond à tout type de contribuable et est idéal pour se constituer un patrimoine et des revenus locatifs, réaliser un investissement immobilier sans apport, se préparer une retraite complémentaire à moyen terme, s’en servir comme assurance décès/Invalidité.
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Le dispositif de la Loi Pinel, quant à lui, est le plus populaire, avec plus de 60% des ventes de logements neufs, car il offre aux investisseurs immobiliers la possibilité d’acquérir un logement dans des résidences neuves ou en VEFA qu’il mettra en location tout en profitant d’une réduction d’impôt sur le revenu, allant jusqu’à 17.5% du prix de revient du bien immobilier neuf, toujours dans une limite de 300 000 euros annuelle. Les loyers de l’habitation achetée seront plafonnés en fonction de la zone tendue, dans laquelle se situe le bien et les conditions de ressources des locataires seront elles aussi soumises à un plafonnement. La loi Pinel correspond à des profils d’acheteurs payant plus de 2 000 euros d’impôts/an et l’opération fiscale reste intéressante même pour celles et ceux qui paient aujourd’hui 10 000 euros d’impôts sur les revenus. En général, selon les secteurs et les typologies de biens louées, le rendement locatif brute avoisine les 3 à 4 %/ an (hors avantage fiscal).
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La Loi Malraux, quant à elle, intéresse des profils fortement fiscalisés et amateurs de patrimoine, possédant du cash pour supporter les travaux de rénovation nécessaires pendant 4 ans. Une forte réduction d’impôt, allant de 22 % à 30 % est, en effet, accordée suivant la zone où se trouve l’immeuble à restaurer. Pour bénéficier de la loi Malraux, les habitations à rénover doivent en effet être situées dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), dans des Quartiers Anciens Dégradés (QAD) ou dans des Nouveaux Programmes Nationaux de Renouvellement Urbain (NPNRU).
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Tableau récapitulatif des 3 dispositifs fiscaux expliqués
| Loi Pinel | LMNP | Loi Malraux | |
|---|---|---|---|
| Avantage fiscal | Réduction d’IR, de 10.5, 15 ou 17.5% du montant de l’acquisition, selon la durée de placement. | Réduction d’IR, de 11% du prix HT + récupération de la TVA sur le prix du bien neuf. | Réduction d’IR, de 22 ou 30% du montant des travaux réalisés. |
| Type de biens concernés | Logements neufs ou en VEFA | Logements neufs ou en VEFA dans résidences de services pour étudiants, seniors ou personnes dépendantes. | Logements anciens sur des sites Patrimoniaux Remarquables PSMV, dans les QAD ou NPNRU. |
| Conditions | Plafonds de loyers et de ressources des locataires + location nue à titre de résidence principale des locataires. | Bail commercial de 3 ans minimum avec un gestionnaire-exploitant. | Location nue à titre de résidence principale des locataires. |
| Durée d’engagement | De 6 à 12 ans maximum. | Minimum de 9 ans. | Minimum de 9 ans. |
| Les atouts | Grand offre de produits. Protection de sa famille. Durée et montant de défiscalisation modulable. Possibilité de louer à un membre de sa famille. | Sécurisation des loyers. Avantages fiscaux doubles. Construire sa retraite. | Importante réduction d’impôts. Patrimoine à forte valeur ajoutée en centre-ville. Emplacements exceptionnels. |
| Les inconvénients | Programmes neufs uniquement. Peu de biens en hypercentre ville. | Impossibilité de choisir son locataire et de louer à un proche. | Impossibilité de louer à un ascendant ou descendant. Peu d’offres et ticket d’entrée important. |
| Tranche Marginale d'Imposition concernée | 14 % minimum, idéal à partir de 30 % | Toutes tranches | Toutes tranches |
| Apports de capitaux | Pas nécessaire. Financement possible à 100 % | Pas nécessaire. Financement possible à 100 % | Nécessaire |
| Notre conseil | Miser sur la localisation de la résidence ! | Vérifier la solidité financière de l’exploitant. | Bien calculer le montant des travaux et le potentiel de valorisation. Vérifier l’expérience et la solidité des opérateurs réalisant les travaux de réhabilitation. |
Il est important de noter le fait qu’un investissement immobilier est rentable à partir du moment où la localisation a été choisie avec discernement. Plus la commune est attractive (démographie, bassin d’emplois, infrastructures, transports…), plus le placement sera profitable. Il est donc important de se diriger vers des territoires porteurs où l’offre ne répond pas suffisamment à la demande et où le besoin en logements est donc le plus fort.
Choisir l’investissement immobilier neuf, vous permet de défiscaliser et de réduire vos impôts, de vous former un patrimoine, de parfaire vos revenus, de préparer tranquillement et sûrement votre retraite ou encore de protéger votre famille.
Parce que chaque projet est unique, les conseillers spécialisés en investissement immobilier du réseau SPHÈRE IMMO se tiennent à votre disposition pour échanger et envisager avec vous le meilleur investissement immobilier neuf possible. Ils se déplacent même à votre domicile ou sur le lieu de votre choix pour vous offrir les meilleures opportunités immobilières en France ou dans les DOM-TOM.