Les dispositifs pour profiter de la défiscalisation immobilière
Le 19 août 2015
Les différents dispositifs fiscaux et mesures de défiscalisation permettent de transformer ses impôts en patrimoine ou de préparer efficacement sa ret
Les dispositifs fiscaux
Que vous recherchiez un bien immobilier neuf pour compléter vos revenus, réduire vos impôts déjà existants ou encore capitaliser votre patrimoine, il existe de nombreuses mesures de défiscalisation destinées aux investisseurs. Pour optimiser votre investissement et comprendre quelle solution est la plus adaptée à votre situation personnelle, découvrez ici l’étendue des mesures fiscales proposées par le gouvernement.
La loi Pinel
En application depuis septembre 2014, la loi Pinel prend le relai de la loi Duflot pour relancer la construction de logements neufs grâce à l’investissement immobilier locatif. Les modifications apportées avantagent les investisseurs. En effet, désormais la législation permet de choisir la durée d’engagement de la mise en location de son bien, donc de moduler la période de réduction fiscale, offrant en outre une plus diminution d'impôts plus importante. Le nouveau dispositif donne également la possibilité de louer le logement à un membre de sa famille et le zonage s’est fortement élargi.
La loi Pinel +
Depuis le début de l'année 2023, la mise en place du dispositif "Pinel Plus" a introduit de nouveaux critères de qualité d'usage et environnementaux pour les investissements immobiliers. Malgré la période de crise, le gouvernement a choisi de maintenir le dispositif Pinel, mais les avantages fiscaux seront réduits progressivement à partir de 2023 et 2024. Toutefois, les logements répondant aux exigences spécifiques seront éligibles au "Pinel Plus", bénéficiant ainsi d'un avantage fiscal à taux plein. Cette initiative vise à encourager les investisseurs à opter pour des logements considérés comme exemplaires sur le plan social et environnemental.
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La loi Pinel Outre-mer
La loi Pinel Outre-Mer remplace le texte Duflot Outre-Mer depuis le 1er septembre 2014. Cette mesure permet d’investir dans les Dom-Tom tout en bénéficiant d’un avantage fiscal plus important qu'en Métropole. Tout comme le précédent dispositif, cette loi de défiscalisation encourage la construction de logements en outre-mer afin de rétablir l’équilibre du marché locatif. Le calcul de la diminution d’impôt dépend pareillement à la loi Pinel, du montant de l’investissement et de la durée d’engagement de location du bien.
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La location Meublée
La Location Meublée est une mesure spécifique permettant de se constituer un patrimoine locatif et d’obtenir des revenus non fiscalisés sur une longue période. L’investisseur doit acheter un bien immobilier et le louer meublé. Différents statuts juridiques existent : le Loueur Meublé Professionnel et le Loueur Meublé Non Professionnel. Ceux-ci sont définis en fonction du montant des loyers encaissés annuellement et du pourcentage des loyers par rapport aux revenus globaux.
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Le Déficit Foncier
Imputer un Déficit foncier à ses revenus permet de gommer en tout ou partie ses impôts en diminuant la base des revenus fonciers existants de ses propriétaires. Il s’agit d’un excellent principe de défiscalisation souvent méconnu des investisseurs et pourtant extrêmement attractif. Ce régime concerne les rémunérations foncières de tous les immeubles non meublés possédés par une personne physique ou par une entreprise. Les charges sont déductibles jusqu’à 100% des travaux engagés pour l’aménagement ou la remise en état du logement. Ce régime est soumis au plafonnement des niches fiscales dans la limite de 10.700€ par an.
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La loi Malraux
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation s’appliquant sur les travaux de rénovation effectués sur des bâtiments classés ou sauvegardés destinés à la location. Ce système donne la possibilité de réduire son impôt sur le revenu tout en se constituant un patrimoine locatif de qualité. Exclu des niches fiscales, il permet une réduction allant jusqu’à 30 000€ par an pendant 3 ans. Ce dispositif est préconisé pour les contribuables ayant une très forte imposition sur les revenus.
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La loi Girardin
La loi Girardin est une mécanique fiscale offrant jusqu’à 38% d’économie d’impôts sur le montant investi. Destiné aux personnes fortement fiscalisées, ce puissant dispositif de défiscalisation, concerne les logements neufs des territoires d’Outre-Mer. La réduction fiscale est proportionnelle à la valeur du bien.
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Les Monuments Historiques
La législation sur les Monuments Historiques donne la possibilité d’investir dans des biens immobiliers de caractère classés ou inscrits à l’ISMH. Afin d’en bénéficier et d’imputer de 50% et jusqu'à 100% du montant des travaux de ses impôts sur le revenu, l’investisseur doit acheter un monument historique nécessitant des travaux de rénovation. La réduction d’impôt n’entre pas dans le cadre du plafond global des niches fiscales.
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Le Démembrement
Le démembrement de propriété est un système qui consiste à séparer l’usufruit de la nue-propriété. Ce dispositif est particulièrement adapté pour opérer une donation de son vivant en transmettant tout ou partie de son patrimoine; l'usufruit sortant de l'I.S.F. Le donateur conserve la jouissance du bien, tandis que le bénéficiaire acquiert la nue-propriété de celui-ci jusqu’à la fin de l’usufruit, moment auquel le logement est automatiquement remembré au profit du nu propriétaire.
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La loi Cosse
La loi Cosse, mise en place en 2017, est un dispositif de défiscalisation immobilière connu sous le nom de « Louer Abordable ». Son objectif est de récompenser les propriétaires qui proposent des loyers abordables aux ménages modestes. En 2022, cette loi est révisée et renommée « Loc’Avantages », prolongée jusqu'en 2024 avec des modifications favorables aux propriétaires bailleurs. Ces changements visent à encourager davantage de propriétaires à participer au programme et à faciliter la mise en location de logements abordables pour les ménages à faibles revenus.
La loi Denormandie
La loi Denormandie concerne les biens immobiliers acquis à rénover entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023. Elle offre une réduction d'impôt pouvant atteindre 21% dans la limite de 300 000 €, tout en étant soumise au plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 € par an. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire de louer le bien pendant 6 à 12 ans, avec des loyers plafonnés pour les locataires. Les logements éligibles sont ceux acquis par une personne physique qui réalise au moins 25% du prix du bien en travaux de rénovation, par une entreprise ou ceux provenant d'un programme de rénovation ou de transformation d'immeubles par un promoteur. Le dispositif Denormandie exige également le respect des plafonds de loyers au mètre carré, identiques à ceux imposés par la loi Pinel selon les zones géographiques. De plus, afin de favoriser les ménages aux revenus modestes, il est nécessaire de respecter des plafonds de ressources pour les locataires, également alignés sur ceux établis par la loi Pinel.
Tout savoir sur la loi Denormandie
La SCPI
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une forme d'investissement collectif dans l'immobilier qui fonctionne sous la forme d'une société non cotée en bourse. Elle rassemble des investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à la location. On distingue deux types de SCPI : la SCPI d'entreprise qui se concentre sur les immeubles commerciaux et la SCPI d'habitation qui se spécialise dans les immeubles résidentiels. La SCPI d'habitation peut offrir des avantages fiscaux permettant de réaliser des économies d'impôts.
Quel dispositif pour votre investissement ?
TABLEAU COMPARATIF DES DIFFÉRENTS DISPOSITIFS FISCAUX :
| LOI | OBJECTIFS | DURÉE | TYPE DE BIEN | IMPACT | LES + | LES - |
| • Réduire vos impôts
• Vous créer un patrimoine • Protéger votre famille • Pouvoir défiscaliser sans apport | 6, 9 ou 12 ans maximum | • Logement neuf en VEFA ou déjà livré • Non meublé | • Réduction d'impôts de 9 % si vous louez 6 ans • Réduction d'impôts de 12 % si vous louez 9 ans • Réduction d'impôts de 14 % si vous louez 12 ans | • Vous pouvez investir sans apport • Vous pouvez louer votre logement à vos proches • De nombreux logements sur le marché | • Nécessite une bonne connaissance du marché immobilier pour savoir où il est intéressant d'investir | |
| • Réduire vos impôts • Vous créer un patrimoine • Protéger votre famille • Pouvoir défiscaliser sans apport | 6, 9 ou 12 ans maximum | • Logement neuf en VEFA ou déjà livré • Non meublé • Situé en Outre-Mer | • Réduction d'impôts de 23 % si vous louez 6 ans • Réduction d'impôts de 29 % si vous louez 9 ans • Réduction d'impôts de 32 % si vous louez 12 ans | • Réduction fiscale importante • Obtenir un logement dans un cadre idyllique • Vous pouvez louer le logement à vos proches • Vous pouvez investir sans apport | • Gestion à distance plus compliquée | |
| • Réduire vos impôts • Préparer votre retraite • Vous créer un patrimoine | 9 ans minimum | • Logement neuf en VEFA ou déjà livré • Meublé | • Réduction de 11% sur le montant de votre acquisition • Récupération de la TVA sur le montant de votre acquisition (20%) | • Investissement sécurisé grâce à un bail commercial (vous percevez des loyers même si le logement est vacant) • Vous pouvez investir sans apport • Prix attractif | • Vous ne pouvez pas le louer à vos proches | |
| • Obtenir des revenus complémentaires non fiscalisés ou très peu • Protéger votre famille | 9 ans minimum | • Logement neuf en VEFA ou déjà livré • Meublé | • Récupération de la TVA sur le montant de votre acquisition (20%) • Amortissement jusqu’à 90% du coût de revient de l’investissement | • Investissement sécurisé grâce à un bail commercial (vous percevez des loyers même si le logement est vacant) • Vous pouvez investir sans apport • Prix attractif | • Vous ne pouvez pas le louer à vos proches • Vous ne pourrez bénéficier d'une réduction d'impôts immédiate | |
| • Vous créer un patrimoine d'exception à des conditions optimales • Réduire vos impôts | 9 ans minimum | Logement ancien dans un secteur approuvé SPR (sites patrimoniaux remarquables) | Réduction d'impôts jusqu'à 30% | • Acquisition d'un bien exceptionnel • Forte réduction d'impôts | • Vous ne pouvez pas louer à vos proche • Nécessite un apport | |
| • Vous créer un patrimoine d'exception à des conditions optimales • Préparer votre retraite | Aucune obligation de louer mais vous devez conserver le logement pendant 15 ans minimum | Logement classé Monument Historique ou ou répertorié à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques | Travaux, charges d'entretien et intérêts d'emprunt sont 100% déductibles des revenus fonciers | • Acquisition d'un bien exceptionnel • Forte réduction d'impôts | • Peu d'offres sur le marché • Apport important | |
| • Vous créer un patrimoine à moindre coût • Baissez votre impôt sur fortune immobilière (IFI) | 18 ans | • Logement neuf ou réhabilité • Non meublé | • Baisse de l'IFI | • Possibilité de donner l'usufruit à ses enfants • Se constituer un patrimoine à moindre coût | • Peu d'offres sur le marché | |
| • Réduire vos impôts fonciers | 3 ans minimum de location après la fin des travaux et détention de 15 ans minimum du bien | Tous les biens immobiliers loués dans la catégorie des revenus fonciers | Déficit foncier imputable sur les revenus jusqu'à 10700€ par an et par foyer fiscal | • Effacer 100% de ses revenus fonciers • Peu de contrainte | • Peu d'offres sur le marché |
