Vers un contrôle technique des logements pour lutter contre l’habitat indigne ?

Guillaume Vuilletet, député Renaissance du Val-d'Oise, propose une mesure visant à renforcer la décence des logements du parc locatif français. En plus du carnet d'information numérique, il souhaite introduire quatre mesures spécifiques pour établir un contrôle technique décennal des logements. Selon cette proposition de loi, déposée à l’Assemblée Nationale le 10 mai 2023, les propriétaires seraient tenus de fournir tous les dix ans des informations détaillées sur les diagnostics techniques du logement destiné à la location. Cette initiative vise à garantir la conformité et la qualité des logements locatifs. Tentons de déterminer les contours précis de ce dispositif ainsi que les conséquences pour les propriétaires si ces mesures venaient à être appliquées.

Les mesures phares de la Proposition de Loi

Le député Renaissance s'est basé en partie sur le rapport de la Fondation Abbé-Pierre, qui met en évidence la hausse des cas d'intoxication au plomb, en particulier chez les enfants, qui sont particulièrement vulnérables aux risques de saturnisme.

Créer un permis de louer décennal

Selon la proposition, le contrôle technique serait valide pendant une période de 10 ans. Les propriétaires seraient tenus de fournir les diagnostics techniques (plomb, amiante, termites) ainsi que le diagnostic de performance énergétique de leur logement sur une plateforme gérée par le ministère de la Transition écologique.
Inspiré du principe du contrôle technique des véhicules, ce diagnostic viendrait renforcer le “permis de louer” introduit en 2014 par la loi Alur et ferait alors partie intégrante du dossier technique du logement, requis lors de la vente ou de la location du logement. Enregistré au sein d’un registre national du logement, centralisant les informations spécifiques à chaque habitation afin de faciliter leur identification, ce contrôle technique constituerait une condition obligatoire pour bénéficier des Aides Personnalisées au Logement (APL). Sans ce document, les bailleurs se verraient alors, refuser l'accès à ces aides gouvernementales.
La validité du diagnostic de 10 ans, équivaut à un permis de location pendant cette période. Dans le cas où le logement ne répondrait pas aux normes minimales de décence, il deviendrait alors interdit de le louer. De plus, le propriétaire sera tenu de fournir les informations relatives à son logement dans une plateforme gérée par le ministère de la Transition écologique afin de garantir la conformité de l’habitation aux critères de décence établis par le décret de 1982.

Rénover les copropriétés dégradées

Pour favoriser la rénovation des copropriétés dégradées, la mesure vise à simplifier le financement en introduisant une dissociation entre le foncier et le bâti. Selon cette proposition, la propriété du foncier serait ainsi transférée à un organisme public, tandis que le propriétaire conserverait la pleine possession du bâti.

Ce dispositif permettrait aux établissements publics fonciers d'entreprendre les travaux nécessaires pour garantir la sécurité et la salubrité, en utilisant les fonds nécessaires à l'acquisition du foncier.

De lourdes sanctions pour les propriétaires récalcitrants

Selon le député, cette mesure vise à assurer que le logement en question respecte au moins les critères définis par le décret de décence de 1982. Sans ce "contrôle technique", le propriétaire sera privé du droit de louer son bien et sera exposé à des sanctions.
Si les propriétaires traînent des pieds, que ce soit par inertie ou par manque de moyens, ils pourraient faire l'objet de sanctions sévères. Le texte prévoit ainsi que le bail à réhabilitation, qui permet à un propriétaire de céder temporairement son bien à un bailleur social pour réaliser des travaux, ne soit plus une option, mais une obligation. Le bailleur ne percevrait plus de loyer, tandis qu'un propriétaire occupant deviendrait locataire de son propre logement. Tout cela se ferait sans leur consentement. L'organisme social deviendrait alors propriétaire et financerait les travaux grâce au loyer versé par le propriétaire ou le locataire. Guillaume Vuilletet nuance toutefois ses propos, en soulignant que cette mesure coercitive supervisée par les différents préfets, pourrait être un outil utilisé par les autorités pour se substituer à un propriétaire occupant qui ne serait pas en mesure d'effectuer les travaux nécessaires.

Comment prouver la décence d’un logement ?

Voici un résumé non exhaustif des critères définissant un logement décent et ceux d'un logement non décent :

- Sécurité physique et conditions sanitaires : Le logement doit être étanche, à l'abri des infiltrations et ne doit présenter aucun danger immédiat, que ce soit au niveau de la structure, des matériaux utilisés ou des installations électriques et de gaz. Les dispositifs de sécurité tels que les garde-fous doivent être en place. 

- Dimensions et surface habitable : Un logement décent doit comporter au moins une pièce principale d'une surface habitable supérieure ou égale à 9 m², avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres. Des exceptions peuvent être faites si le volume de la pièce atteint au moins 20 m³, sous réserve de la réglementation locale. 

- Niveau de confort et d'équipement : Le logement décent doit disposer d'un système de chauffage, d'une cuisine fonctionnelle, d'un accès à l'eau potable, d'une évacuation des eaux usées, de sanitaires et d'une installation électrique. 

- Décence énergétique : Depuis le 1er janvier 2018, tous les logements en location doivent respecter des critères minimaux d'étanchéité à l'air extérieur, et à partir du 1er juillet 2018, des critères d'aération sont également pris en compte. 

- Absence de nuisibles : Depuis le 1er janvier 2019, un logement décent doit être exempt de toute infestation par des nuisibles tels que les rats, les cafards, les punaises de lit, etc. Les frais de traitement incombent au bailleur (sauf en cas de manque d’hygiène du locataire).

Il reste à savoir si cette proposition de loi sera adoptée à l'Assemblée nationale, car de nombreuses mesures contraignantes, telles que le Diagnostic de performance énergétique (DPE), sont déjà complexes à mettre en œuvre. De plus, les propriétaires bailleurs se trouvent confrontés à des contraintes croissantes, ce qui peut les décourager, d'autant plus que l'offre de logements locatifs diminue alors que la demande ne cesse d'augmenter.

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