La vente à réméré : une alternative efficace contre la crise ?

La vente à réméré, également appelée vente avec faculté d’achat, offre aux propriétaires la possibilité de vendre temporairement leur bien immobilier à un tiers afin d’obtenir des fonds, que ce soit pour financer un projet ou surmonter des difficultés financières telles que le surendettement. Bien que peu connue du grand public, cette solution peut s'avérer particulièrement avantageuse pour les deux parties impliquées. Un propriétaire peut ainsi céder son bien immobilier tout en s’assurant d’avoir une option pour le racheter ultérieurement. Cette option est prévue par un contrat entre le vendeur et l’acheteur, incluant une clause de rachat. Après une période déterminée, pouvant aller jusqu’à 5 ans, le vendeur a la possibilité de récupérer son bien en remboursant le montant perçu lors de la vente, augmenté de frais additionnels.

Qu’est-ce que la vente à réméré ? Définition

La vente à réméré, également appelée portage immobilier, est un mécanisme par lequel un propriétaire vend temporairement son bien immobilier tout en conservant la jouissance de ce dernier tout en conservant une faculté de rachat exclusive. Un prix de vente est alors préalablement décidé avec le tiers acheteur, et le vendeur verse quant à lui, une indemnité d'occupation mensuelle à l'acheteur.

Comment acheter ou vendre un bien en réméré ?

Un propriétaire trouve un acheteur par ses propres moyens, par l'intermédiaire d'un réseau de particuliers ou via une agence immobilière. Le bien immobilier est évalué pour s'assurer que sa valeur couvre le remboursement des dettes existantes. Le vendeur évalue ensuite sa capacité d'emprunt pour un éventuel rachat. Une offre de vente avec option de rachat est alors proposée au vendeur, comprenant les détails du paiement initial, le prix du bien ajusté, la durée de l'option, le prix de rachat et l'indemnité d'occupation. Le notaire rédige et authentifie le contrat final de vente avec option de rachat, signé par les deux parties, et éventuellement le contrat d'occupation. Le notaire s'occupe de régler les dettes du vendeur et conserve tout ou partie des fonds restants pour le rachat. Pendant la période de l'option de rachat, le vendeur continue d'occuper le bien en payant une indemnité à l'acheteur. À la fin de cette période, le vendeur peut racheter le bien s'il a rétabli ses finances et dispose des fonds nécessaires. Sinon, la vente devient définitive.

Les situations propices à la vente à réméré

Quand faut-il recourir à la vente à réméré ?
La vente à réméré est souvent envisagée comme une solution de dernier recours dans des situations telles que :
- Surendettement important
- Absence de liquidités pour investir dans d’autres projets

La vente à réméré convient donc particulièrement pour :

-La consolidation des dettes
- Un interdit bancaire
- Un redressement judiciaire
- Un besoin urgent de trésorerie
- Une situation de surendettement

Combien ça coûte ?

Il est essentiel de comprendre que le coût d'une vente à réméré dépend de plusieurs éléments, notamment :

- Le prix de vente du bien
- Le prix de rachat
- La durée de l'opération
- Le montant de l'indemnité d'occupation
- Les frais de notaire
- Les commissions d'agence
- Les intérêts
- Les assurances

Le coût global d'une vente à réméré varie généralement entre 10 % et 12 % du prix du bien par an, et peut atteindre entre 15 % et 17 % pour des durées plus courtes. En moyenne, un particulier vendant son bien en réméré peut s'attendre à une perte financière d'environ 13 % du prix de son logement.

À noter : Les frais de notaire peuvent être supportés par l'acheteur ou le vendeur, en fonction des arrangements convenus entre les deux parties.

Quelles sont les exigences légales à prendre en compte ?

Pour que la vente à réméré soit valide et conforme à la loi, certaines conditions doivent être respectées par les parties impliquées. Il est important de préciser que la vente à réméré n’est pas limitée aux particuliers car en effet, les entreprises peuvent aussi l’utiliser pour vendre leurs locaux professionnels.

L’acheteur doit répondre à certaines exigences légales telles que :

- Être solvable et capable de financer l’achat du bien immobilier.
- S'engager à respecter le droit à réméré dont bénéficie le vendeur
- Ne pas êre en conflit d'intérêts avec le vendeur

Une fois ces conditions remplies, la vente à réméré peut être conclue. Toutefois, il est important d’évaluer les avantages et les inconvénients de cette opération. Lors d’une vente à réméré, plusieurs impôts et taxes doivent être pris en compte. D'abord, la taxe foncière reste à la charge du vendeur pendant toute la durée du contrat, même si l’acheteur devient temporairement le propriétaire. Cela signifie que le vendeur doit continuer à payer cette taxe jusqu’à ce qu’il rachète éventuellement son bien. 

Également, une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) qui peut s’appliquer dans certains cas. En effet, si l’acheteur est un professionnel sujet à la TVA et revend le bien immobilier après l’avoir acquis par vente à réméré, il devra alors facturer la TVA sur cette nouvelle transaction. 

Quelle est la fiscalité sur la plus-value lors d’une vente à réméré ?

Les avantages du portage pour l'acquéreur

Pour l'acheteur, la vente à réméré constitue un investissement sécurisé à court terme, avec un capital protégé par le bien immobilier. Cette opération offre à l'investisseur plusieurs avantages :

- Profiter d'un investissement rentable à court et moyen terme avec un risque limité, tout en recevant une indemnité d'occupation mensuelle.
- Avoir la possibilité de devenir propriétaire définitif du bien si le vendeur ne parvient pas à le racheter dans le délai convenu avec le notaire.
- Acquérir le bien à un prix réduit de 10 à 40 % par rapport à la valeur réelle du bien.

Un cadre légal bien défini pour la vente à réméré

La vente à réméré est encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code Civil, qui permettent à un propriétaire de procéder à la vente temporaire de son bien immobilier avec une faculté de rachat exclusive.

Fonctionnement de la vente à réméré

Dans le cadre du réméré, le vendeur continue à occuper le bien en contrepartie d'une indemnité d'occupation, similaire à un contrat de bail.

Le propriétaire transfère son bien immobilier à un acheteur pour une période définie, généralement entre 6 mois et 5 ans. Durant ce laps de temps, le vendeur peut continuer à habiter le logement en tant que locataire, en versant des indemnités d’occupation à l’acheteur. Le propriétaire a ensuite la possibilité de racheter le bien en remboursant le montant initial de la vente, augmenté d’une somme déterminée par le contrat. Si ce droit de rachat n’est pas exercé dans le délai prévu, l’acheteur devient propriétaire permanent du bien. 

 La vente à rémérée s’adresse aux propriétaires lourdement endettés ou fichés à la Banque de France, ayant besoin de liquidités pour éviter la saisie de leur bien immobilier en remboursement de leurs dettes.

Biens immobiliers éligibles à la vente à réméré

⚠️ De nombreux types de biens immobiliers peuvent faire l'objet d'une vente à réméré, tels que des appartements, maisons, et locaux commerciaux.
La vente à réméré s’avère être une solution temporaire idéale pour les propriétaires en grande difficulté financière, leur permettant de préserver leur patrimoine et de se rétablir financièrement. Retrouvez davantage d’informations sur la vente à réméré sur apirem.fr.