Le viager, qu’est-ce-que c’est ?

Une chose est sûre, le viager est une opération aux caractéristiques un peu particulières. Encore mal perçu par de nombreuses personnes, du fait que la vente se finalise par le décès du vendeur, le viager est pourtant un investissement à priori gagnant-gagnant.

En effet, le viager est une vente qui s’étale dans le temps, selon la durée de vie du vendeur, souvent une personne âgée. L’acheteur paye au senior un « bouquet » pour acquérir le logement, puis lui verse tous les mois une rente jusqu’à la fin de ses jours. Ces deux montants sont calculés en fonction du logement et de l’âge du senior qui a décidé de vendre en viager.

Aujourd’hui, le viager représente 1% des transactions sur le marché immobilier, soit entre 6 000 et 8 000 ventes par an. Dans les années à venir, ce pourcentage devrait grimper jusqu’à 5% !

Les différents types de viager 

• Viager libre : le senior qui vend son bien en viager n’habite plus les lieux, l’acheteur peut alors emménager immédiatement dans le logement.

• Viager occupé : le senior qui vend son bien en viager continue de vivre dans les lieux, le logement ne sera disponible qu’au décès de celui-ci.

• Viager loué : le senior qui vend son bien en viager n’habitue plus les lieux, l’acheteur peut alors le louer, ce qui permet de financer une partie ou la totalité de la rente. 

Les avantages d’acheter et de vendre en viager

Pour l’acheteur :

• C’est l’occasion d’accéder à la propriété à un prix plus bas

• L’apport est plus faible que lors d’un achat immobilier traditionnel

• L’acheteur devra verser une rente mensuelle sans intérêt contrairement à un prêt immobilier que l’on doit rembourser tous les mois

• Dans un viager occupé, la rente à verser mensuellement est moins importante et elle peut encore être diminuée si l’investisseur se tient à une « obligation de soins » envers le seniors jusqu’à la fin de sa vie

• Les options finales sont multiples : revente, louer, habiter

Pour le vendeur :

• Le senior qui vend en viager peut continuer d’occuper son logement jusqu’à sa mort, tout en percevant un revenu complémentaire, un détail non négligeable quand les pensions de retraite évoluent à la baisse

• Cette méthode de vente apporte une protection pour le senior en cas de décès de le/la conjointe

• Certains seniors vendent en viager pour verser le bouquet à un membre de la famille (pour rembourser un prêt, ou pour créer un apport dans l’achat d’un logement par exemple) 

Les inconvénients d’acheter ou vendre en viager

Pour l’acheteur :

• C’est un investissement incertain, l’achat est un pari sur la durée de vie du vendeur, si celui-ci bénéficie d’une longue vie, l’acheteur peut payer plus que la valeur réelle du bien

• Si c’est un viager occupé, l’acheteur ne peut pas jouir de son investissement tant que le senior est en vie

• Même sans y habiter et en versant un rente mensuelle, les grands travaux sont quand même à la charge de l’acheteur

• Si c’est un viager libre, toutes les charges sont gérées par l’acheteur

• Le contrat peut s’annuler si le senior qui vend en viager est gravement malade ou décède dans les 20 jours qui suivent la signature

• L’acheteur peut mourir avant le vendeur. À ce moment-là, ce sont les héritiers qui récupèrent la responsabilité de verser la rente mensuelle, à moins de souscrire une assurance décès

• Les banques sont beaucoup plus méfiantes envers ce type d’investissement qu’elles considèrent moins sécurisés qu'un investissement locatif en immobilier neuf. Nous vous conseillons donc d’avoir dans votre trésorerie, l’argent nécessaire pour le bouquet et les rentes mensuelles

Pour le vendeur :

• Le bien immobilier ne fait plus partie de l’héritage familiale, les héritiers ne pourront pas récupérer le bien

• La personne âgée qui vend son logement en viager ne pourra plus le vendre ou le louer à une autre personne

• Le vendeur devra tout de même continuer à payer les taxes d’habitation et les charges courantes s’il continue à vivre dans le logement

Faut-il investir en viager ? 

Le viager se présente comme une belle opportunité de se constituer un patrimoine à moindre coût, dans le meilleur des cas. 

Cependant, si vous ne voulez pas prendre de risque, d’autres moyens d’investissement se présentent à vous, comme l’investissement locatif en immobilier neuf. Pour cela, découvrez tous nos logements neufs pour investir en toute sécurité et de façon très rentable ! Vous pouvez également contacter nos experts pour une étude personnalisée de votre projet en immobilier.