Qu’est-ce qu'un programme immobilier neuf ?

Vous cherchez à acquérir un logement pour réaliser un investissement locatif et vous entendez bien souvent parlez de l’ancien, de l’immobilier neuf et des programmes immobiliers. Si la différence entre le neuf et l’ancien vous semble relativement évidente, le terme de programme immobilier l’est peut-être moins. Découvrez ici tout ce qu’il faut savoir des programmes immobiliers neufs.

Programme immobilier neuf : définition

Un programme immobilier neuf est, comme son nom l’indique, une construction nouvelle qui n’est pas encore « sortie de terre ». Il s’agit surtout d’un projet de construction d’appartements, de maisons, de bâtiments…
Également, le terme de logement neuf (situé dans un programme immobilier) désigne une habitation dont la construction s’est achevée récemment, en cours de construction ou bien encore à construire. D’ailleurs, l'article 257 du Code Général des Impôts définit les immeubles et programmes neufs comme des « immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années ».
En général, on considère comme neuf, un logement qui a été construit il y a moins de 5 ans. Passé ce délai, le bien immobilier est qualifié d’ancien.
Toutefois, si vous achetez un bien immobilier construit depuis moins de 5 ans mais qui a déjà été acheté une première fois par un autre acquéreur, sachez que la loi de finances pour 2013 du 29 décembre 2012, précise qu’il n'est plus considéré comme un logement neuf. Ainsi, l’achat de votre appartement ou maison sera soumis aux droits d’enregistrement comme en matière d'acquisition immobilière dans l’ancien (entre 7 et 8 % de frais de notaire).

À lire aussi : Les nombreux avantages de passer par un courtier immobilier neuf 

Les étapes de construction d’un programme immobilier neuf

Avant de pouvoir proposer le programme immobilier à la vente, le promoteur va devoir définir différents critères : construction de logements individuels ou collectifs, nombre d’habitations au sein de la résidence, typologie des logements proposés (studio, T2, T3…), thème de la résidence neuve ou bien encore, son niveau de qualité et de finitions.
Un programme immobilier neuf est réalisé, la plupart du temps, par le biais d’un promoteur immobilier qui exerce son activité à travers une structure juridique comme une SCI, une SNC ou une SARL. La création de ces sociétés est obligatoire pour obtenir un financement des projets d’opérations immobilières.
En effet, lorsque le promoteur immobilier a trouvé un terrain constructible et étudié la faisabilité architecturale et déposé son permis de construire, il peut réfléchir au budget global de l’opération, à son financement et à l’obtention de la GFA (Garantie Financière d’Achèvement).
Pour financer la construction d’un programme immobilier et débuter les travaux, le promoteur apporte bien souvent des fonds propres, mais doit, pour obtenir un crédit bancaire, pré-vendre entre 40 et 60 % des logements de la future résidence. La GFA est obligatoire pour la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) et préalable au démarrage de la construction.
Lorsque les travaux sont terminés, le promoteur immobilier livre les biens vendus à ses clients, qui les utiliseront dans un but locatif ou pour y établir leur résidence principale.
Sachez que le délai de réalisation d'un programme immobilier neuf peut prendre entre 16 et 24 mois suivant l'avancement des travaux, mais également de la commercialisation du projet.

À lire aussi :Les 7 démarches à effectuer pour acheter un logement 

Les avantages d’investir dans un programme immobilier neuf

Les programmes immobiliers neufs permettent d’obtenir de nombreux atouts qu’ils offrent aux investisseurs souhaitant réaliser un placement immobilier locatif en vue de capitaliser, de se constituer un patrimoine immobilier, d’anticiper une transmission patrimoniale ou de réduire leurs impôts sur le revenu via un dispositif de défiscalisation immobilière.
En effet, lors de l’acquisition d’un logement neuf au sein d’un programme immobilier ou de la réhabilitation d’un logement ancien en vue de le remettre à neuf, l’investisseur peut profiter d’avantages fiscaux non-négligeables selon le dispositif choisi :

- La loi Pinel : cette mesure de défiscalisation permet de réduire vos impôts jusqu’à 21 % du montant total du bien acheté sur 12 ans de mise en location du bien. 

- Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : ce dispositif offre la possibilité d’acheter un logement neuf meublé dans une résidence de services et de le mettre en location. L’acheteur signe alors un bail commercial avec un gestionnaire et bénéficie de revenus fonciers peu ou pas fiscalisés et d’une récupération de la TVA sur le prix total du logement. 

- La loi sur les Monuments Historiques : l’investisseur qui achète un bien classé Monuments Historiques, doit effectuer des travaux de réhabilitation et peut alors déduire de son revenu global, l’intégralité du montant des travaux de restauration effectués ainsi que les intérêts d’emprunt. 

- La loi Malraux : cette mesure fiscale concerne les biens immobiliers liés à la restauration et à la réhabilitation d’immeubles anciens couverts par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine(PVAP), et pour lesquels la restauration a été déclarée d’utilité publique ou est située dans un secteur d’habitat ancien dégradé. Pour bénéficier de la réduction fiscale (30 % de réduction d’impôts sur le montant des travaux réalisés), l’investisseur doit réaliser des travaux de remise à neuf du logement. 

- Le démembrement de propriété : inscrit au Code Civil de 1804, le démembrement permet d’investir dans un bien à seulement 50 à 60 % de sa valeur réelle, en séparant l’usufruit de la nue-propriété. Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer et ne peut disposer du bien jusqu’à la fin du contrat signé avec un bailleur institutionnel (généralement entre 15 et 20 ans). L’avantage de la nue-propriété est multiple, il permet d’acquérir un logement moins cher en bénéficiant de frais de notaire calculés sur le prix d’achat. Mais il permet aussi d’éviter d’être assujetti à l’impôt sur le Revenu ou à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, ce dispositif n’entrant pas en compte dans le calcul de l’assiette fiscale. 

- Le déficit foncier : cette mesure très attractive pour les investisseurs consiste à déduire jusqu’à 10 700 € chaque année (le déficit est imputable pendant 10 ans), sur les travaux réalisés pour la rénovation du bien ancien acheté sur son revenu global de l’année. Pour ce faire, l’acheteur doit acheter un bien en hypercentre comprenant des travaux et le mettre à la location pendant une période minimum de 3 ans. Le dispositif fiscal du déficit foncier incite donc les propriétaires-bailleurs à remettre aux normes d’habitabilité et à optimiser les consommations énergétiques des logements dans un but de valorisation du patrimoine. 

À lire aussi : Les avantages de l’immobilier neuf 

À RETENIR : Un programme de construction immobilière est matérialisé par différentes étapes : 

- recherche du terrain ; 

- étude de marché ; 

- commercialisation des logements ; 

- construction ; 

- livraison des biens acquis en VEFA.

Si vous vous demandez comment trouver un programme immobilier neuf pour mettre en place votre projet immobilier, sachez que notre équipe sera ravie d’échanger avec vous sur les opportunités disponibles, répondant à votre profil investisseur. Pour ce faire, n’hésitez pas à nous transmettre vos coordonnées, directement sur notre formulaire de contact.