Taux d’usure et crédit immobilier en 2022

Le taux d’usure qui désigne le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximal auquel les établissements bancaires et de crédit peuvent prêter de l'argent, est au coeur des discussions chez les professionnels du crédit et de l’immobilier. Quel est son mécanisme ? Pourquoi pose t-il problème aujourd’hui dans l’accès au crédit des ménages ? À quoi doit-on s’attendre pour les mois qui arrivent ? SPHÈRE IMMO fait le point pour vous.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Qu’il s’agisse de sa résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif, l’acquisition d’un bien immobilier nécessite pour la plupart des acheteurs, de passer par un financement bancaire. Toutefois, afin de protéger les ménages d’un éventuel surendettement, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux établissements créditeurs de vérifier le taux d’endettement des particuliers emprunteurs et de ne pas dépasser un certain TAEG.

Le taux d'endettement doit en effet, être inférieur à 35 % pour une durée de crédit maximum de 25 ans. Le TAEG quant à lui, ne peut pas être supérieur au taux de l'usure applicable.

Bon à savoir : Les revenus pris en compte sont l’ensemble des revenus nets du foyer, les vôtres et ceux de votre co-emprunteur le cas échéant, les revenus locatifs, relatifs à la location d’un bien immobilier (les revenus locatifs sont généralement pondérés à 70 %). Les charges prises en compte, sont quant à elles composées des loyers (si vous êtes locataire), des mensualités de crédits en cours, des éventuelles pensions alimentaires, ...

On assiste malheureusement à une forte progression des refus de dossiers par les banques ces derniers mois, suite à la hausse rapide des taux d'intérêt. En effet, alors même que les emprunteurs respectent les conditions instaurées le 29 septembre 2021 par le HCSF (décision n°D-HCSF-2021-7), 45 % des prêts se voient en effet, refusés depuis le 1er janvier 2022 !

En cause, le taux d’usure, fixé trimestriellement par la Banque de France pour les crédits de 20 ans et plus ( = le taux d'intérêt maximum légal que les banques sont autorisées à pratiquer), qui exclut bon nombre de foyers du mécanisme de prêt immobilier. Le Taux Annuel d’Effectif Global (TAEG) de la majeure partie des prêts demandés dépassant aujourd’hui le taux d’usure, constitue un véritable frein dans l’accession au crédit pour les emprunteurs.

Quel est le taux d'usure pour un prêt immobilier en 2022 ?

Taux d’usure applicable à compter du 4ème trimestre 2022 :

À noter : Le taux d’usure ne prend pas seulement en compte le taux d’intérêt nominal de votre emprunt (qui permet de calculer les intérêts de votre emprunt), mais également les frais de dossier, l'ensemble des frais payés ou dûs à des intermédiaires ainsi que les frais d’assurance emprunteurs et autres garanties obligatoires. De cette façon, le taux d’usure peut rapidement être atteint même lorsque le taux d’intérêt de l’emprunt lui est inférieur.

Pourquoi le taux d'usure pose problème ?

Le taux d’usure est aujourd’hui responsable de plus d’un tiers des refus de prêts immobiliers depuis le mois de janvier 2022. En cause, son mode de calcul mis en place par la Banque de France (censé protéger les ménages), qui se base sur les taux effectifs moyens du trimestre précédent, tandis que les taux bancaires des crédits immobiliers augmentent quant à eux chaque mois… Ajoutez à cela les assurances et les différents frais inhérents au projet immobilier, et vous comprendrez que le seuil soit rapidement atteint.

Comment faire pour ne pas dépasser le taux d'usure ?

Pour éviter de dépasser le taux d’usure fixé par la Banque de France, il existe quelques astuces vous permettant de réduire votre TAEG :

 - Faire jouer la concurrence entre établissements bancaires pour obtenir le meilleur taux d’intérêt et réaliser des économies appréciables sur votre crédit ;
- Les taux variables ou mixtes permettent de diminuer le TAEG par rapport à un emprunt à taux fixe. Attention cependant avec la tendance haussière actuelle, à ne pas vous retrouver avec une mensualité de crédit trop élevée… ;
- Optez dans certains cas pour la délégation d’assurance afin de réduire le taux d’assurance emprunteur (à négocier avec sa banque au préalable);
- Négociez au maximum l’ensemble des frais annexes de votre prêt immobilier tels que les frais de dossier, les frais bancaires, les éventuelles commissions ;
- Dans certains cas, il peut être intéressant d'acquérir le bien à travers une Société Civile Immobilière (SCI). Si vous contournez ainsi les limites imposées par le taux d’usure, n'oubliez pas que ce mécanisme est uniquement avantageux pour les investisseurs, mais inadapté dans le cadre de l'achat d’une résidence principale…
- Et si vous en avez la possibilité, augmentez votre apport personnel.

À quoi faut-il s’attendre pour les prochains mois ?

Si le taux d’usure est un frein à la croissance et au pouvoir d’achat immobilier des Français, la réforme de sa méthode de calcul n’est cependant pas prévue par la Banque de France pour ces prochains mois. Malgré une hausse des taux d’usure au 1er octobre, faisant passer le taux de 2,57 % à 3,05 % sur les crédits supérieurs à 20 ans, la Banque centrale européenne (BCE) continue à remonter ses taux d'intérêt pour lutter contre l’inflation, effaçant là, tout le bénéfice et la bouffée d'oxygène apportée au marché de l’immobilier et aux emprunteurs qui se retrouvent à nouveau bloqués dans leurs projets d’acquisitions.

Mais, face à la grogne des professionnels du crédit immobilier, Olivier Klein, Ministre délégué chargé de la Ville et du Logement a annoncé le 25 octobre dernier, vouloir rencontrer très rapidement, le gouverneur de la Banque de France. De son côté Elisabeth Borne, Première Ministre, se demande “si le mode de calcul du taux d'usure tous les trimestres n'est pas trop long, voir si on peut être plus en phase avec le quotidien et la réalité"...

Si vous souhaitez trouver des solutions pour optimiser votre capacité d'emprunt, pour mener à bien vos projets immobiliers, contactez-nous dès aujourd’hui et profitez de notre expertise.