Comment se protéger des loyers impayés ? 

L’investissement locatif est un placement sûr et peut se révéler très rentable. Mais l’angoisse de tout propriétaire d’immeuble à rendement est le même : les impayés de loyers. Personne n’est à l’abri. Pas même le locataire, parfois de bonne foi mais face à une situation inextricable. 

Comment se prémunir contre ces manques à gagner ? Et tout d’abord, le peut-on ?

Heureusement, oui ! Différentes méthodes peuvent vous aider, et certains dispositifs comme la garantie Visale sont susceptibles d’assurer une continuité dans le paiement des loyers. 

Acheter un bien immobilier de rendement oui, mais en anticipant 

Avant même votre investissement locatif, vous devez penser à ses occupants. Cela peut paraître banal, mais c’est pourtant le premier point à aborder. Si le logement est ancien, il se peut qu’il soit déjà loué et que vous l’achetiez avec ses locataires. Auquel cas, pensez à demander toutes les garanties possibles quant à la solvabilité de ceux-ci. 

En effet, acheter un appartement, et se retrouver avec des locataires mauvais payeurs que l’on ne peut expulser, peut être très contraignant. Un professionnel de l’investissement immobilier sérieux est susceptible de vous aider à ne pas vous retrouver dans une pareille impasse. 

Choisir un bon locataire 

 Votre logement est vide et vous devez le louer. Même si le locataire parfait n’existe pas, vous pouvez néanmoins limiter le risque d’erreur dans le choix de votre locataire, en effectuant un certain nombre de recherches et en lui demandant certaines garanties de solvabilité. 

Attention, vos demandes de pièces justificatives doivent s’inscrire dans la légalité. Vous êtes en droit de demander à consulter : 

- Le contrat de travail (pour vous assurer de la pérennité de son poste) 

- Les trois derniers bulletins de paie 

- Le dernier avis d’imposition 

- Les trois dernières quittances du logement précédemment occupé 

Rien ne vous empêche par ailleurs de vous rendre sur les réseaux sociaux afin de cerner un peu mieux son mode de vie, si son profil est public. 

Vous pourrez ainsi éventuellement vous prémunir d’un autre danger, celui des dégradations. Un profil peut révéler quelqu’un de festif, peu soigneux ou ayant des antécédents chez d’autres propriétaires. 

 Les autres solutions 

Malgré cela, un aléa peut survenir et vos locataires peuvent être amenés à ne plus régler les loyers. Cela peut vous arriver n’importe quand même avec des locataires honnêtes. 

Heureusement, des dispositifs sont mis en place pour permettre aux propriétaires de percevoir les loyers de leur investissement immobilier locatif même en cas de manquement des locataires. 

La caution 

 Elle a longtemps été l’une des principales sécurités du bailleur et la plus répandue. Elle consiste à demander au locataire de verser une somme correspondant à x fois le montant du loyer. Le propriétaire la conserve jusqu’à la fin du bail ou à la rupture de celui-ci. Si le logement est récupéré en bon état et que le locataire est à jour dans ses loyers, il restitue la caution. Cette pratique est aujourd’hui encadrée à cause de nombreux abus de la part des propriétaires. 

Pour un logement vide, la caution est limitée à un mois de loyer hors charges et deux mois pour un meublé. Et aucune, en cas de bail mobilité. 

 Le garant physique 

Cela consiste à demander à un tiers de se porter garant en cas de cessation de paiement. Il appose sa signature sur le contrat de bail au même titre que le locataire. Si celui-ci ne s’acquitte plus ses loyers, vous vous retournez vers son garant qui vous réglera à sa place. Vous avez parfaitement le droit de demander deux garants. 

 La garantie visale 

La garantie Visale est l’alternative au garant physique et la caution. Mise en place par Action Logement, en remplacement du 1 % Logement, elle a pour finalité de faciliter l’accès au logement pour le locataire et de fournir une garantie au propriétaire. 

Dans ce cadre, c’est Action Logement qui se porte caution pour le locataire, ce qui fait qu’aucune caution n’a à être avancée par ce dernier. En cas d’impayé de loyer, Action Logement prend le relais et verse la somme au bailleur, avant de se charger de recouvrer la somme auprès du locataire défaillant. 

 La garantie loyers impayés (GLI) 

C’est une assurance souscrite par le propriétaire. Cette démarche permet de ne jamais vous retrouver avec un locataire de mauvaise foi que vous ne parvenez plus à joindre et des impayés qui s’accumulent. Si vous souscrivez une GLI, vous serez également couvert en cas de décès du locataire. Elle ne peut se cumuler avec une caution. 

Cependant, au moment de signer votre police, vérifiez bien les petites lignes : 

-  Délai de carence,

- Prise en charge des éventuels frais de justice, 

- Prise en charge des dégradations effectuées par le locataire, 

-  Etc. 

Voilà quelques mesures efficaces qui, nous l’espérons, vous permettront de vous prémunir contre les impayés !