Comment réussir la location de son bien ?

Acquérir un bien immobilier est un bon investissement, cela permet de vous constituer un patrimoine et parfois même, de défiscaliser. Cependant, pour que cette opération immobilière soit un succès, il faut s’assurer que le logement sera loué, puis s’occuper de la location. Or, la gestion locative est un métier à part entière qui implique de posséder des connaissances juridiques, financières et fiscales. Néanmoins, de nombreux propriétaires gèrent eux-mêmes leurs biens, ce n’est donc pas mission impossible, il suffit juste de connaître les bonnes pratiques à suivre !

Trouver un locataire

Il s’agit d’une étape importante et fastidieuse pour le propriétaire bailleur. Pour trouver la bonne personne, vous avez le droit de réclamer certains documents afin de vérifier l’identité, la solvabilité du candidat et de son garant. En général, les éléments qui permettent de justifier l’identité, le domicile, les ressources et l’activité professionnelle peuvent être demandés par le propriétaire pour le dossier de location.

- Les documents à demander en fonction de la situation professionnelle

Dans le cadre d’un CDI ou CDD :

• copie du contrat de travail ou attestation de l’employeur;
• copie des 3 derniers bulletins de salaire;
• copie du dernier avis d’imposition.

Pour un travailleur non salarié, les justificatifs sont les suivants :

• copie de la carte professionnelle;
• extrait D1, K ou Kbis de moins de 3 mois;
• certificat d'identification de l'INSEE en tant que travailleur indépendant;
• copie du dernier avis d’imposition;
• copie des 2 derniers bilans.

Si vous le louez un étudiant, vous pouvez lui demander :

• carte étudiante ou certificat de scolarité pour l'année en cours.

Si l'étudiant est boursier :

• copie de l'avis d'attribution de bourse.

Pour un locataire retraité :

• copie du dernier avis d’imposition;
• justificatifs de versement de pension/retraite des 3 derniers mois.

Enfin, pour les professions libérales :

• copie de la carte professionnelle;
• extrait D1, K ou Kbis de moins de 3 mois;
• certificat d'identification de l'INSEE en tant que travailleur indépendant;
• copie du dernier ou avant-dernier avis d’imposition;
• copie des 2 drniers bilans.

La caution est obligatoire seulement lorsque le locataire n’a pas la possibilité de payer seul son loyer. Le garant vous offre des garanties financières, vous pouvez à tout moment vous retourner contre lui et exiger le remboursement des loyers manquants en cas d’impayés. Comme le locataire, le garant doit fournir les mêmes pièces justificatives de sa situation professionnelle, en fonction de son activité.

- Les documents pour justifier l’identité

Pour vérifier l’identité du candidat, les pièces suivantes sont autorisées :

• carte d’identité;
• passeport;
• permis de conduire.

Elles peuvent être françaises ou étrangères. Et en cas de locataire étranger, il est possible de demander un document justifiant du droit de séjour.

- Les justificatifs de domicile

Pour vérifier les informations sur le lieu de domiciliation du candidat, les pièces suivantes peuvent être demandées :

• les 3 dernières quittances de loyer ou une attestation du précédent bailleur;
• le dernier avis de taxe foncière ou titre de propriété de la résidence principale;
• une attestation sur l'honneur de l'hébergeant affirmant que le candidat à la location réside à son domicile;
• l'attestation d'élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé d'action sociale.

- Ce qu’il ne faut surtout pas faire

Si la demande locative est forte, vous pouvez être tenté de réclamer d’autres pièces justificatives pour départager les candidats. Pour éviter les débordements, la loi DALO a listé les documents que le propriétaire n’a pas le droit de demander :

• les documents bancaires (RIB, autorisation de prélèvement ...etc.);
• les documents relatifs à la vie privée (photo d’identité, contrat de mariage ...etc.);
• les documents concernant la situation financière (attestation d’absence de crédit par exemple);
• les versements illégaux (chèque de réservation, versement d’une somme supérieure au loyer ...etc.).

Bien évidemment, il est interdit de pratiquer une discrimination en fonction de la race, des opinons politiques, de la religion et du sexe du locataire.

Gérez votre bien

La gestion d’un bien à la location ne s’arrête pas lorsque vous avez trouvé un locataire. En tant que propriétaire bailleur, vous avez des obligations telles que rédiger le bail et faire un état des lieux dans les règles. Le logement que vous louez doit répondre à des critères de surface et de confort minimum. Il est interdit de proposer à la location un logement dont la surface est inférieure à 9m² et, où la hauteur sous plafond est inférieure à 2.20 mètres. Vous devez également vous assurer que le logement ne porte pas atteinte à la sécurité et à la santé du locataire. Le logement en lui-même et les équipements doivent être en bon état d’usage lors de l’entrée du locataire. Il est possible de trouver un accord à l’amiable si ce dernier est d’accord pour prendre en charge les travaux. En ce qui concerne l’entretien du logement, pendant la durée du bail, vous devez l’entretenir et effectuer les réparations nécessaires à sa bonne utilisation. En cas d’intervention, vous devez prévenir l’occupant de la réalisation des travaux par une notification remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Avoir une bonne relation avec le locataire peut vous éviter des problèmes d’impayés de loyer et le faire rester plus longtemps. Pour cela, respectez vos obligations : envoyez régulièrement les quittances de loyer, faites annuellement la régulation des charges etc.

Une autre solution est possible !

Si après ces explications, vous ne vous sentez pas capable de vous occuper seul de la gestion de votre logement, rassurez-vous, il existe une autre possibilité. Vous pouvez confier cette tâche à une agence spécialisée dans cette activité. C’est le cas de notre société, Sphère Immo, qui vous propose un service de gestion locative appelé Sphère Gestion. En faisant appel à notre équipe, vous profitez d’une prestation très complète puisque nous recherchons pour vous un locataire, nous nous chargeons de la rédaction de baux, des états des lieux et les envois de quittance de loyer chaque mois. Pour vous, c’est un réel gain de temps ! Alors, si vous souhaitez plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter.