La résidence semi-principale : un concept immobilier en pleine émergence

Avec la crise sanitaire, les besoins et les habitudes de vie des Français ont changé, ce qui a conduit à l'apparition de "nouveaux modes de vie immobiliers". La résidence semi-principale se situe à mi-chemin entre la résidence principale et la résidence secondaire. Vous souhaitez devenir propriétaire d’un logement pour passer d’agréables moments en famille ou entre amis, durant vos week-ends et vos vacances ? Ou encore, alterner entre deux résidences ? Et si vous optiez pour l'achat d'une résidence semi-principale ?

Qu’est-ce qu’une résidence semi-principale ?

La résidence principale est un logement dans lequel vous habitez, de manière habituelle, la majeure partie de l’année.

Une enquête réalisée par Harris Interactive en 2021 a mis en évidence le fait que de nombreux français souhaiteraient pouvoir adopter un mode de vie multi-résidence. Ce désir de résidence secondaire, s’est accentué depuis le début de la pandémie de Covid-19 et touche particulièrement les parisiens.

« En regroupant l’ensemble des préférences des Français, le modèle idéal le plus répandu (31% des Français) consiste en une résidence principale unique, située à la campagne, au bord de la mer ou à la montagne. Néanmoins, le modèle d’une résidence principale urbaine accompagnée d’une résidence secondaire à la campagne, à la mer ou à la montagne séduit près d’1 Français sur 5 (19%), et 33% des habitants de l’agglomération parisienne. »
Si la résidence secondaire, définie par l’INSEE comme “un logement utilisé pour des séjours de courte durée (week-ends, loisirs, ou vacances)”, la résidence semi-principale est un peu différente. Également nommée habitation « quasi-principale », ce concept de logement à chemin entre résidence principale et résidence secondaire, serait techniquement occupé entre moins trois et quatre mois par an.

En outre, la distinction majeure entre ces deux concepts d'investissement immobilier est basée sur la durée d'utilisation du logement en question. Alors que la résidence secondaire est utilisée de manière occasionnelle et pour une courte durée, la résidence semi-principale, quant à elle, peut être utilisée comme habitation pendant plusieurs semaines, voire plusieurs mois, selon les besoins et les envies de son propriétaire.

Bon à savoir : La seule exigence légale est que le particulier n'y réside pas plus de 6 mois par an. Si la durée dépasse ce seuil, le bien sera considéré comme une résidence principale

Est-il possible d’avoir deux résidences principales ?

Il n’est malheureusement pas possible d’avoir deux résidences principales en France. En effet, selon l’administration fiscale « votre domicile fiscal est en France si c'est le lieu de votre séjour principal, c'est-à-dire que vous y séjournez plus de 6 mois au cours de l'année ».

Si la vente d’une résidence principale est exonérée de taxe sur la plus-values-immobilière, sachez que l'authenticité de votre habitation principale peut être contrôlée par le trésor public. En cas de double résidence, et afin de déterminer votre résidence principale, demandez-vous quel est le lieu localisé à proximité de votre travail et de vos centres d’intérêts, ou encore de l’école de vos enfants, ...

Tous les critères à respecter pour bien acheter sa résidence semi-principale

Choisir l'emplacement idéal

La résidence semi-principale ne doit pas être considérée comme une simple maison de vacances. Elle doit vous permettre de pouvoir travailler confortablement et efficacement, tout en offrant un cadre paisible et serein. Pour cela, il est essentiel de choisir un bien situé dans un endroit facile d’accès, proche des transports en commun ou des axes routiers et à moins d'une heure de route de votre lieu de travail.

Opter pour le bon type de bien

Le choix entre une maison ou un appartement dépend de votre situation personnelle. Si vous possédez déjà une maison en ville, vous pouvez par exemple opter pour un appartement avec vue sur la mer. En revanche, si vous habitez dans un appartement en banlieue, une maison avec jardin peut être un choix judicieux.

S'assurer de l'équipement

Pour travailler efficacement depuis votre résidence semi-principale, assurez-vous que le bien dispose d'une connexion internet de qualité et d'un bon réseau téléphonique. Ces équipements sont indispensables pour votre confort et votre productivité au quotidien.

Évaluer la possibilité de télétravailler

La résidence semi-principale est idéale pour les cadres qui pratiquent le home office en temps partiel ou à plein temps. Si vous envisagez d'investir dans un tel projet, assurez-vous que votre activité professionnelle est compatible avec le travail à distance.

Envisager la rentabilité de l'investissement

Outre le confort et la praticité, pensez également à la rentabilité de votre investissement immobilier. Envisagez la possibilité de revendre à moyen ou long terme ou encore de louer le bien lorsque vous n'y êtes pas. Il est donc important de prendre en compte ces éléments pour un investissement réussi dans une résidence semi-principale.

Quelle est la fiscalité de la résidence semi-principale ?

Actuellement, la résidence semi-principale ne dispose pas d'une définition juridique précise. Elle est considérée soit comme une résidence secondaire, soit comme une résidence principale en fonction du Code des impôts, car il est impossible de posséder plusieurs résidences principales.
D'un point de vue administratif et fiscal, les résidences semi-principales sont bien souvent considérées comme des résidences secondaires. Les propriétaires n'y résident pas plus de six mois par an et ces biens ne constituent pas leur centre d'activités matérielles et professionnelles.
La résidence principale est généralement définie, là où les enfants sont scolarisés. L'administration fiscale se base également sur la déclaration d'assurance (où le propriétaire indique si le bien est secondaire, principal ou à louer) ou sur le lieu de domiciliation des comptes bancaires.
Les résidences secondaires ou semi-principales sont incluses dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) lorsque le patrimoine du contribuable dépasse 1,3 million d'euros net. Seule la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % de sa valeur. Cependant, il est important de noter que dans le cas de concubins notoires, la déclaration d'IFI est commune et un seul des biens bénéficiera de l'abattement.

La taxe d’habitation est quant à elle, à payer sur les résidences secondaires contrairement aux résidences principales. Celle-ci est alors calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien et est due par le propriétaire au 1er janvier de chaque année. Les résidences principales se sont vu progressivement exonérées de la taxe d'habitation depuis 2018. Cette dernière est totalement supprimée à partir de 2023. Cependant, certaines communes peuvent encore appliquer une taxe pour des raisons spécifiques, comme la gestion des ordures ménagères.

Peut-on transformer sa résidence secondaire en résidence principale ?

S’il est tout à fait possible de déclarer sa résidence secondaire en résidence principale selon certains facteurs, n’oubliez pas que ce changement aura des répercussions fiscales.
En effet, une résidence principale est le lieu de résidence habituelle et effective d’une personne et est considérée comme le centre de ses intérêts professionnels et matériels. En France, la résidence principale bénéficie d’exonérations fiscales, notamment sur la taxe d’habitation et la taxe foncière.
En revanche, une résidence secondaire est un bien immobilier que l’on n’occupe pas à l’année. Elle est généralement utilisée pour les vacances ou les week-ends. Et à l’inverse de la résidence principale, elle ne bénéficie pas d’exonérations fiscales.
Si vous décidez de transformer votre résidence secondaire en résidence principale, cela peut avoir des conséquences fiscales positives ou négatives. En effet, si vous n’aviez pas de résidence principale auparavant, vous pourrez bénéficier des avantages fiscaux liés à ce statut. À contrario, si vous en aviez déjà une, cela pourrait entraîner une augmentation de vos impôts locaux.
Il est important de bien réfléchir avant de prendre une telle décision et de consulter un professionnel pour connaître les suites fiscales précises. Vous devrez notamment mettre à jour votre adresse auprès de l’ensemble des organismes concernés (banques, assurances, administrations,...) et justifier de votre changement de résidence auprès de l’administration fiscale.

Quels types de bien pour son habitation “quasi-principale” ?

Acheter un logement sur le littoral français

L'acquisition d'une résidence secondaire en bord de mer fait partie des recherches les plus courantes qu'il s'agisse d'un appartement neuf dans une résidence ou d'une villa neuve avec vue sur la côte. En effet, avec plus de 20 000 km de côtes en France, les acheteurs ont l'embarras du choix entre la Manche, l'Atlantique et le bassin méditerranéen, offrant des paysages, des climats et des modes de vie variés.
L'emplacement est, comme pour tout achat immobilier, un facteur déterminant dans l'acquisition d’un bien en bord de mer. Il peut influencer considérablement le coût de la résidence secondaire, en fonction de la proximité de la plage, des commerces et des services dans les stations balnéaires. En revanche, les biens situés un peu plus loin de la plage, dans l'arrière-pays ou avec une vue moins privilégiée peuvent être moins chers à l'achat.
Avant de se lancer dans l’achat d’un appartement ou d’une maison sur le littoral, il convient tout de même de tenir compte des dépenses d'entretien. En effet, les conditions climatiques, telles que le soleil, le vent et les intempéries, peuvent endommager les bâtiments, nécessitant des réparations plus ou moins coûteuses. Il peut être également envisageable, pour profiter régulièrement de sa résidence secondaire en bord de mer sans se ruiner, de la louer ponctuellement.

Acheter un logement à la campagne

Si vous cherchez à acquérir une résidence secondaire, l'achat d'une maison de campagne peut être une option intéressante. De fait, de plus en plus de citadins cherchent à s'éloigner des centres-villes pour profiter de l'air frais et à s'approvisionner localement en circuits courts et en produits bio.
Cependant, il est important de relativiser l'ampleur de ces phénomènes. Les contraintes de la vie quotidienne, notamment les temps de transport, peuvent rendre difficile vos séjours dans votre maison de campagne. Il est donc crucial de choisir un emplacement accessible depuis votre habitation principale, avec une bonne desserte en transports en commun ou par les routes, même pendant les périodes de pointe.

En outre, les dépenses de rénovation dans une maison ancienne peuvent rapidement s'accumuler et représenter un poids financier non négligeable pour votre budget. L'isolation des murs et des combles, la modernisation du système de chauffage, le changement des portes et fenêtres sont autant de travaux qui peuvent être nécessaires. Sans oublier les frais d'entretien réguliers. C'est pourquoi il est parfois préférable d’investir dans une résidence secondaire neuve pour éviter ces coûts supplémentaires.

Acheter un logement à la montagne

Si comme de nombreux Français, vous rêvez d'investir dans l'immobilier de montagne pour profiter des sports d'hiver pendant la saison froide et des randonnées estivales, n’oubliez pas de bien réfléchir avant de vous précipiter dans l'achat de votre résidence secondaire. Étudiez la localisation, car les stations de ski ne sont pas toutes comparables et ne proposent pas les mêmes prestations, infrastructures et services. Certaines zones de montagne peuvent être très éloignées des commerces et des commodités, même si elles possèdent du charme.
Par ailleurs, les charges liées à l'entretien d'un appartement à la montagne peuvent parfois être considérables, les bâtiments étant exposés à des conditions climatiques plus rudes. Les matériaux employés dans la construction de l’immeuble, doivent être spécialement adaptés à la neige et au froid.

Pour minimiser les coûts et optimiser la durée de location de votre résidence secondaire, il est possible d'acheter un appartement neuf dans une résidence de tourisme à la montagne. Ces résidences de services, en plus de vous faire bénéficier du dispositif fiscal LMNP, peuvent vous offrir des avantages tels que des services hôteliers, une gestion locative professionnelle, des équipements sportifs et des remontées mécaniques à proximité.

Profiter de l’effet levier du crédit immobilier pour acheter sa résidence semi-principale

Selon les dernières données de l'INSEE, la France compte actuellement 3,6 millions de résidences secondaires, soit environ une sur dix. Les professionnels de l'immobilier notent une tendance à la hausse de ce chiffre en 2021, notamment en raison des confinements successifs et de l'intérêt croissant pour le télétravail.
Malgré cela, la demande de prêt pour l'achat d'une résidence secondaire reste faible, car les acheteurs ont souvent recours à des fonds propres plutôt qu'à un emprunt pour financer leur achat.
Toutefois, les acheteurs qui souhaitent financer leur acquisition de leur résidence secondaire, via un prêt immobilier, peuvent obtenir un crédit avec un apport minimum de 10% et une durée de remboursement allant jusqu'à 25 ans. De plus, il est maintenant possible d'atteindre un taux d'endettement pouvant aller jusqu'à 35%, contre 33% en 2020.

Si les acheteurs ont souvent recours à des fonds propres plutôt qu'à un emprunt, limitant ainsi la demande de crédit immobilier pour leur résidence semi-principale ou secondaire, il n'y a généralement pas de difficultés pour financer l'achat d'une résidence secondaire en France.

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À RETENIR

- Qu’est ce qu’une résidence semi-principale ?

Une résidence semi-principale est une forme d'habitation intermédiaire entre une résidence principale et une résidence secondaire. Elle est utilisée par le propriétaire pour une durée maximale de 6 mois par an.

Est-il possible d’avoir deux résidences principales ?
Il n'est pas possible de posséder deux résidences principales. En effet, une seule résidence principale est autorisée par foyer fiscal. En revanche, il est possible de posséder plusieurs résidences secondaires en plus de la résidence principale.