Tout savoir sur la réforme de l'imposition sur les plus-values immobilières

Un amendement au projet de loi de finances pour 2023 concernant la réforme sur les plus-values immobilières, a été adopté en première lecture vendredi 18 novembre par le Sénat. Qualifiée de "véritable big bang du marché immobilier" par Gabriel Attal, ministre délégué chargé des Comptes publics, elle permettrait de diminuer le taux réel d'imposition de 36,2 % à 15 %. Fin des abattements pour durée de détention, réduction du taux d’imposition après deux ans de détention, abrogation de la taxe sur les plus-values élevées… découvrez avec Sphère Immo tout ce qu’il faut savoir sur la réforme de l’imposition sur les plus-values immobilières.

Quand vous êtes propriétaire et que vous vendez un bien immobilier, vous êtes tenu de calculer la différence entre le prix de vente de votre bien et son prix d’acquisition.
Lorsque le résultat s’avère positif, c’est-à-dire que vous vendez plus cher le bien qu’au moment de son achat, vous réalisez un profit, nommé plus-value. Si ce résultat est négatif, vous réalisez alors une perte : la moins-value. 

Montant de la plus-value immobilière = prix de vente – prix d’acquisition

Par exemple, si vous avez acheté un appartement au prix de 150 000 € et que vous le revendez au prix de 200 000 €, vous réalisez une plus-value de 50 000 €. Le montant de la plus-value immobilière imposable correspond donc à la différence entre le prix de vente du logement et son prix d’achat, atténuée d’un abattement selon la durée de détention du bien.

BON À SAVOIR : C'est le notaire qui calcule le montant de la plus-value immobilière réalisée, lors de chaque transaction immobilière. Il collecte également l’impôt correspondant pour le reverser ensuite à l’Etat.

À lire aussi : Je simule mes frais de notaire 

Quelle est l’imposition des plus-values immobilières ?

Cet abattement diffère en fonction du type de taxation : impôt sur le revenu ou prélèvements sociaux. 

 En effet, il faut savoir que les plus-values immobilières sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu (égal à 19 % du montant de la plus-value imposable), auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20 % du montant de la plus-value nette imposable. 

Jusqu’à aujourd’hui (avant la nouvelle réforme), cet abattement s'appliquait ainsi à compter de la 6ème année de détention du bien : 

Pour le calcul de l'impôt sur le revenu :

- Abattement de 6 % chaque année;
- Entre la 6ème et la 21ème année de détention du bien immobilier ;
- Abattement de 4 % pour la 22ème année ;
- Exonération totale d'impôt sur le revenu au-delà de 22 années de détention.

Pour le calcul des prélèvements sociaux :

- Abattement de 1,65 % chaque année entre la 6ème et la 21ème année de détention du bien immobilier ;
- Abattement de 9 % chaque année entre la 23ème à la 30ème année ;
- Exonération totale de prélèvements sociaux au-delà de 30 années de détention.

Taux d’abattement applicable par année de détention :

Durée de détention du bien	Assiette pour l'impôt sur le revenu	Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6è à la 21è année	6 %	1,65 %
22è année révolue	4 %	1,60 %
Au-delà de la 22è année	Exonération	9 %
Au-delà de la 30è année	Exonération	Exonération

Le montant de la plus-value taxable est ensuite taxé au titre de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

BON À SAVOIR : Les résidences principales ne sont pas concernées et sont toujours exonérées d'impôt sur les éventuelles plus-values réalisées.

Dans le cas d’une vente d’un bien acquis à titre gratuit, le prix d’achat correspond au montant indiqué sur l’acte notarié (acte de succession ou de donation) majoré des frais réels d’acquisition. Celui-ci peut être augmenté du montant total des travaux réalisés sur le bien par le propriétaire (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration). 

Quels sont les biens concernés par les plus-values immobilières ?

Les plus-values imposables concernent les opérations immobilières suivantes :
- La vente d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain) ;
- La cession d’un droit attaché à un bien tel qu’une servitude immobilière ; 
- L’échange de biens, le partage ou l’apport en société.  

Quels sont les cas d’exonération d'impôt sur la plus-value immobilière ?

Il faut savoir que certaines plus-values sont exonérées d'impôts. Il s’agit notamment de :

- La vente de la résidence principale ;
- La 1ère vente d'un logement autre que la résidence principale ;
- La vente d’un bien effectuée par des personnes âgées ou invalides au revenus modestes ;
- Les biens vendus, possédés depuis plus de 30 ans ;
- La vente par des non-résidents d'un logement en France ;
- Les ventes inférieures à 15 000 € ;
- Certaines opérations telles que la vente d’un bien en vue d’une expropriation ;
- Certains partages (indivision successorale…;
- Les ventes au profit d'organismes en charge du logement social ou en vue de réaliser des logements sociaux ;
- Les plus-values de cession d’un droit de surélévation ;
- Les ventes réalisées en zone tendue.

À lire aussi : Taux d’usure et crédit immobilier en 2022

Qu’est-ce qui change avec la réforme ?

La réforme de 2022 sur la plus-value immobilière a pour principal objectif de booster le volume des transactions.

En effet, aujourd’hui, la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier est assujettie à l'impôt sur le revenu (sauf dans les cas énoncés ci-dessus). Cette taxation, passerait à 9 % au titre de l’impôt sur le revenu (au lieu de 19 %) et à 6 % pour la CSG et les prélèvements sociaux (au lieu de 17,2 %), soit un total de 15 % (contre 36,2 % actuellement). 

Les biens détenus depuis moins de 2 ans, seraient quant à eux, taxés à hauteur de 30 %. En outre, un taux réel d'imposition de droit commun unique et permanent serait mis en application, quelle que soit la durée de détention des biens immobiliers afin d’augmenter le nombre de cessions. Enfin, l’amendement sur la plus-value immobilière vise à supprimer l’actuel régime d'abattement, tout en prenant en considération l'érosion monétaire (la perte du pouvoir d'achat enregistrée chaque année en raison de l'inflation) dans le calcul de la plus-value immobilière. 

« Ça change complètement la logique, avec la fin des abattements pour durée de détention, avec la baisse très importante du taux d’imposition au bout de deux ans de détention seulement, avec la suppression de la taxe sur les plus-values élevées », a développé le ministre Gabriel Attal. 

Si l'amendement ne semble pas plaire au gouvernement (pour qui la perte de recettes serait trop importante pour les finances publiques), la réforme portée au Sénat par Vincent Delahaye tend à “répondre à la fois à la crise du logement et à la crise de la construction dont souffre une large partie de la population". 

Vous avez une question ? Vous souhaitez être accompagné(e) dans vos démarches ? N’hésitez pas à nous laisser un message sur notre site internet, nous serons ravis de vous aider à concrétiser vos projets immobiliers neufs.