La loi Pinel offre aux investisseurs la possibilité de choisir la durée de leur engagement locatif, pouvant aller de 6, 9 à 12 ans. En échange, ils bénéficient d'une réduction d'impôts en 2023 correspondant à 10,5%, 15% ou 17,5% du montant investi dans l'achat du bien. Plus la durée de location est longue, plus les avantages sont intéressants.
En ce qui concerne le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), aucune contrainte n'est imposée quant à la durée de location. Cependant, si vous revendez votre bien avant 20 ans après avoir bénéficié de l'amortissement, vous devrez rembourser la TVA récupérée. Par conséquent, il est essentiel de pouvoir conserver le bien pendant une période suffisante afin de maximiser les avantages fiscaux liés au statut LMNP, ce qui suppose d'avoir une épargne adéquate par ailleurs.

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Destination du bien : un critère déterminant pour choisir entre Pinel et LMNP

Avec la loi Pinel, il est possible de louer un bien à ses ascendants ou descendants tout en bénéficiant de la réduction d'impôt. Ainsi, le dispositif Pinel reste pertinent si vous envisagez de loger votre enfant pendant ses études, par exemple.
De même, dans le cadre du LMNP, il est possible de bénéficier de la défiscalisation tout en louant à un proche. Tout comme le dispositif Pinel, le LMNP offre une certaine flexibilité.

Objectif de rendement : un facteur clé pour arbitrer entre Pinel et LMNP

L'investissement en loi Pinel impose des plafonds de loyers et de revenus, ce qui peut entraîner un rendement légèrement inférieur aux normes du marché, malgré la réduction d'impôts à prendre en compte (rentabilité nette nette).
En revanche, le LMNP offre un potentiel de rendement plus élevé. En effet, les propriétaires peuvent louer leur bien sans se soucier des plafonds de loyers ou des conditions de ressources. Cependant, il est important de noter que l'encadrement des loyers se développe dans les grandes métropoles françaises telles que Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Grenoble et Bordeaux. Cette réglementation peut limiter la capacité du propriétaire à fixer les loyers et réduire la rentabilité de l'investissement locatif à long terme. Il est donc essentiel de réaliser une simulation pour évaluer les impacts de manière précise.

Contraintes de temps : prendre en compte votre disponibilité avant de décider

Si la loi Pinel permet, sous certaines conditions, d'investir dans des résidences services comme des résidences pour seniors, pour se dégager de la gestion locative, c'est généralement le statut LMNP qui est privilégié pour ce type d'investissement.
Le LMNP en résidence de services est destiné à ceux qui ont peu de temps ou ne souhaitent pas s'impliquer dans la gestion de leur bien, grâce à la possibilité de signer un bail commercial avec un exploitant professionnel. Pour obtenir plus d'informations, vous pouvez consulter notre page dédiée au LMNP ou utiliser notre simulateur d'investissement lmnp.

Comparaison des dispositifs Pinel et LMNP : quelles différences ?

PINEL vs LMNP : comparatif

		Statut LMNP
Durée d'engagement de mise en location du bien	6 ans minimum, 9 ans, 12 ans maximum	Aucune
Zones concernées	Abis, A, B1	Toute la France
Conditions	Logement BBC, loué vide, encadrement de loyers, plafonds de ressources des locataires	Loué meublé, loyers libres
Fiscalité	Pinel : réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21%. Pinel + : réduction fiscale de 10,5%, 15% ou 17,5%. La réduction dépend de la durée d'engagement (6, 9, 12 ans).	Si les revenus locatifs sont < 70 000€ : régime micro BIC + abattement forfaitaire de 50% des recettes. Si les revenus locatifs sont > 70 000€ : régime au "réel" (simplifié ou classique).

Le statut LMNP offre une plus grande flexibilité à l'investisseur et propose des avantages fiscaux très intéressants si les revenus locatifs représentent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal. Il convient pour celles et ceux qui souhaitent déléguer entièrement la gestion de leur bien locatif à un exploitant professionnel dans le cadre d'une résidence services.
La loi Pinel convient particulièrement aux investisseurs prêts à s'engager sur une durée de location déterminée et ayant besoin de prévisibilité quant à leur avantage fiscal.
Les deux dispositifs, en plus de permettre la constitution d'un patrimoine immobilier, ont leurs propres avantages : la loi Pinel est plus adaptée pour la défiscalisation, tandis que le système LMNP est plus approprié pour générer des revenus complémentaires non soumis à l'impôt.

En résumé, le choix entre le dispositif Pinel et le dispositif LMNP dépend principalement de vos objectifs personnels et patrimoniaux. Chacun présente ses propres atouts et contraintes. N'hésitez pas à utiliser les simulateurs disponibles sur notre site internet pour définir votre projet d'investissement locatif.