Marché immobilier : quelles perspectives pour 2025 ?

En 2024, le marché immobilier a traversé une période de turbulences marquée par la hausse des taux d’intérêt, l’érosion du pouvoir d’achat et une conjoncture économique incertaine. Ces facteurs combinés ont entraîné un ralentissement historique, touchant à la fois les transactions et les prix. Face à ce contexte, une question se pose : l’immobilier va-t-il remonter en 2025 ? Les experts s'interrogent sur une possible baisse des taux d’intérêt, qui pourrait stimuler le marché et offrir de nouvelles opportunités. Derrière ce climat de prudence, des signes d’apaisement se dessinent, laissant entrevoir des perspectives plus favorables pour l’année à venir. Découvrez dans cet article les tendances et les opportunités qui pourraient redonner de la dynamique au marché immobilier. 

2024 : Une année contrastée pour le secteur immobilier

La dynamique amorcée en 2023 s’est poursuivie en 2024, marquée par une correction des prix et une contraction des ventes. Cette tendance trouve son origine dans la hausse continue des taux d’intérêt entamée en 2022, qui a limité l’accès au crédit et réduit la demande. En conséquence, les transactions ont chuté, en particulier dans le secteur de l’immobilier ancien. Les prix ont reculé de 5 % en moyenne au niveau national, avec des baisses plus accentuées dans certaines régions comme l’Île-de-France.

État des lieux :

En 2024, le marché immobilier a enregistré environ 750 000 transactions, selon les notaires de France, soit une baisse de près de 17 % par rapport à 2023. Ce volume constitue un plancher inédit depuis plusieurs années, illustrant les difficultés rencontrées par le secteur. Les données du CGEDD et de la DGFIP confirment ce constat : en août 2024, le volume des ventes sur 12 mois glissants s’est établi à 756 000.

En termes de prix, une diminution modérée a également été observée. Au 3ème trimestre 2024, les prix des appartements anciens et des maisons anciennes en France métropolitaine ont baissé de 3,9 %. Pour le quatrième trimestre, le Conseil Supérieur du Notariat prévoyait une nouvelle baisse de l’ordre de 1,6 % (chiffres à confirmer dans les prochaines semaines).

Pouvoir d’achat immobilier :

Malgré ce contexte difficile, le pouvoir d’achat immobilier s’est légèrement amélioré :

-Pour un appartement ancien en France métropolitaine, la surface accessible est passée à 55 m², soit une augmentation d’1 m² sur un an.

-Pour une maison ancienne, cette surface s’élève à 92 m², soit 3 m² supplémentaires en un an.

Un marché locatif face sous haute tension

Le marché locatif a enregistré une augmentation significative des loyers, avec une progression moyenne de 4 % sur un an. Cette tendance résulte principalement d’une stagnation de l’offre de logements disponibles à la location, qui demeure à un niveau historiquement bas, accentuant le déséquilibre entre l’offre et la demande.
Selon les données du site SeLoger, cette hausse a été particulièrement marquée dans les zones rurales, où les loyers ont bondi de 6,5 %. En comparaison, les grandes villes ont connu une augmentation plus modérée, atteignant 4 % en moyenne pour les dix principales métropoles.

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Promotion immobilière et ventes de terrain à bâtir: des segments en crise

La vente d’appartements neufs, prisés tant par les primo-accédants que par les investisseurs immobiliers, a été lourdement impactée par la conjoncture économique. Les retards de chantiers, provoqués par la flambée des coûts des matières premières et les tensions persistantes dans le secteur du bâtiment, ont considérablement freiné les achats.
Par ailleurs, les transactions de terrains à bâtir ont connu une chute marquée. La hausse des coûts de construction, combinée à des conditions d’accès au crédit plus restrictives, a contribué à cette baisse. Le volume des ventes est passé d’environ 75 000 transactions au deuxième trimestre 2023 à seulement 43 000 au troisième trimestre 2024.

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Pourquoi le marché fléchit-il ?

Le fléchissement du marché immobilier s’explique par une combinaison complexe de facteurs financiers, économiques et sociétaux, dont les impacts se sont intensifiés en 2023 et 2024.

La hausse des taux d’intérêt

L’augmentation des taux des crédits immobiliers a significativement réduit la capacité d’emprunt des ménages, un élément clé pour plus de 60 % des acquisitions immobilières réalisées à crédit. Lorsque les taux sont faibles, les emprunteurs bénéficient d’une capacité d’endettement accrue pour une même mensualité, ce qui stimule la demande. À l’inverse, la hausse des taux, qui ont dépassé 4 % au début de 2024, a considérablement réduit le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Ce phénomène a particulièrement freiné l’accès à la propriété pour les primo-accédants et contraint les investisseurs à revoir leurs projets à la baisse.

Le rôle des revenus nominaux sur les prix immobiliers

Les variations des taux d’intérêt ne suffisent pas à expliquer, à elles seules, les évolutions des prix immobiliers. Le salaire nominal joue également un rôle important. En effet, une augmentation des revenus permet d’accroître l’apport personnel et la capacité d’emprunt, car ces éléments dépendent directement du taux d’endettement maximum fixé à 35 % des revenus. Toutefois, malgré une légère hausse des salaires due à l’inflation ces deux dernières années, celle-ci n’a pas été assez marquée pour compenser pleinement l’effet de la hausse des taux, jouant tout au plus un rôle d’amortisseur.

Des conditions d'emprunt plus strictes

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a renforcé les critères d’octroi des crédits immobiliers afin de limiter le surendettement. Les principales restrictions incluent un taux d’endettement maximum de 35 % (assurance comprise) et une durée de remboursement plafonnée à 25 ans, sauf cas particuliers (27 ans pour l’achat de logements neufs). Bien que ces règles visent à protéger les emprunteurs, elles ont également rendu l’accès au crédit plus difficile pour de nombreux ménages.

L’impact de l’inflation

L’inflation persistante a exacerbé les arbitrages financiers des ménages, qui ont dû choisir entre épargne, consommation et investissement immobilier. En 2024, avec une hausse des prix de 1,1 %, ces choix se sont souvent faits au détriment de l’immobilier, accentuant le ralentissement du marché.

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2025 : Quels horizons pour l’immobilier ?

L’année 2025 pourrait marquer un tournant pour le secteur immobilier grâce à plusieurs signaux favorables, malgré certaines incertitudes.

Des taux d’intérêt enfin stabilisés ?

Les prévisions des experts indiquent une possible stabilisation, voire une légère baisse des taux d’intérêt, qui résulterait des efforts des banques centrales pour contenir l’inflation, pouvant potentiellement améliorer le pouvoir d’achat des ménages. Par ailleurs, un assouplissement des conditions de crédit par les banques pourrait favoriser un retour progressif des primo-accédants et des investisseurs sur le marché.

Cependant, une ombre plane : le gouvernement a annoncé une probable augmentation des droits de mutation, avec une hausse d’environ 1 % pour la part départementale, alourdissant alors le budget des acheteurs.

Des initiatives gouvernementales pour revitaliser le marché

Pour soutenir un secteur immobilier en difficulté, plusieurs initiatives sont à l’étude :

-Un nouveau Prêt à Taux Zéro (PTZ) : Le dispositif pourrait être élargi pour faciliter l’accès à la propriété pour les primo-accédants.

-Un assouplissement du DPE pour les logements classés G: La rigidité des règles liées aux passoires thermiques a pesé sur le marché locatif. Un allègement temporaire pourrait maintenir ces biens sur le marché en attendant leur rénovation.

Investir dans l’immobilier en 2025 : une bonne idée ?

Les plateformes SeLoger et MeilleursAgents anticipent une reprise notable en 2025, avec un volume de transactions estimé à 900 000, soit une hausse de près de 17 % par rapport à 2024. Les prix, quant à eux, pourraient augmenter modérément, à hauteur de 2 %.

Plusieurs facteurs soutiennent ces perspectives :

-Une baisse continue de l’inflation : Les prévisions de la Banque de France estiment une inflation maximale de 2 % d’ici 2026, facilitant une détente des taux d’intérêt.

-Un accès au crédit plus favorable : Les marges bancaires devraient se normaliser, rendant les emprunts plus accessibles. Les taux d’intérêt, qui étaient de 3,8 % en septembre 2024, pourraient tomber à environ 3 % au printemps 2025.

-Une stabilisation du cadre fiscal et juridique : Cette visibilité accrue pourrait renforcer la confiance des acteurs du marché.

En somme, 2025 pourrait offrir de belles opportunités pour l’investissement immobilier. Ce type de placement reste attractif, grâce à sa tangibilité, à l’effet levier du crédit et à son potentiel de plus-value à long terme, tout en répondant à un besoin essentiel : le logement.

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