Loi Pinel : peut-on louer à un étudiant ?
Le 12 janvier 2023
Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier en loi Pinel. Découvrez s’il est possible de louer votre futur logement à un étudiant.
Investissement immobilier : peut-on louer un logement en loi Pinel à un étudiant ?
Vous êtes sur le point d’investir dans un appartement neuf sous le dispositif Pinel pour le mettre à la location et souhaiteriez pouvoir le louer à un étudiant ? Sachez que de nombreuses villes étudiantes en France sont éligibles à ce dispositif de défiscalisation. Studio pour personnes seules ou grand appartement pour une colocation, vous pouvez investir dans différents types de logements en fonction de votre budget et de vos objectifs. À la clé, une rentabilité souvent élevée et un faible risque de vacances locatives si vous misez sur une ville à forte demande. Mais comment bénéficier de cette mesure grâce à la location étudiante ? Découvrons ensemble les critères pris en compte et les plafonds de revenus du locataire pour ce type de bien.
Quelles sont les conditions d'éligibilité du locataire Pinel ?
Ce système cible les personnes dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond à l’année. En effet, l'un des principaux objectifs de la loi Pinel est de permettre aux ménages les plus modestes de bénéficier d'un logement décent et abordable. Ainsi, le propriétaire bailleur qui souhaite profiter du dispositif fiscal pour réduire son imposition, doit en contrepartie respecter les conditions d'éligibilité avant d’attribuer le logement à un locataire. Les locataires du bien sous la loi Pinel doivent être fiscalement indépendant de leurs parents et utiliser le bien comme résidence principale. Également, il est possible pour une personne imposée à l'étranger de louer un logement sous le couvert de la loi Pinel. Le fisc français accepte les avis d'imposition d'autres pays. Pour ce faire, le candidat doit être en mesure de fournir, en plus de son avis d'imposition, une attestation de l'administration dont il dépend ou de son employeur.
Les conditions pour bénéficier de la loi Pinel : Vous pouvez notamment étoffer votre patrimoine immobilier, tout en bénéficiant des avantages fiscaux de la loi Pinel.
Cependant, vous devez respecter les conditions suivantes pour pouvoir louer :
- Le logement doit être conforme avec la RE 2020 ;
- Il doit s’agir d’un appartement (les maisons ne sont plus éligibles au dispositif fiscal Pinel depuis début 2021) ;
- L’appartement doit constituer la résidence principale du locataire ;
- Le respect des plafond de revenu des locataires est impératif pour bénéficier du dispositif fiscal Pinel ;
- Respecter le seuil maximum des plafonds de loyers définis selon la zone d’implantation du bien et sa typologie ;
- Louer le studio avec le dispositif Pinel dès la 1ère année après son achat ou la remise des clés au propriétaire.
L’une des principales conditions à respecter pour pouvoir louer un bien Pinel, est le niveau des ressources du candidat. En effet, la loi Pinel vise à lutter contre la crise du logement en permettant aux ménages à revenus modérés de trouver un logement adapté à leur budget. Le gouvernement a donc fixé des seuils à ne pas dépasser. Ceux-ci sont déterminés en fonction de la composition du foyer fiscal ainsi que du secteur (appelé zone Pinel) où se situe le logement. Plus le bien est situé dans une zone à forte tension immobilière, plus le plafond sera élevé pour correspondre au prix du marché. Ces plafonds sont actualisés tous les ans, à chaque début d’année, celui-ci est daté de 2020 :
| Composition du foyer locataire | Zone A bis (en €) | Reste de la zone A (en €) | Zone B1 (en €) | Zone B2 (en €) |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 39 363 | 39 363 | 32 084 | 28 876 |
| Couple | 58 831 | 58 831 | 42 846 | 38 560 |
| Personne seule en couple ayant une personne à charge | 77 120 | 70 718 | 51 524 | 46 372 |
| Personne seule en couple ayant deux personnes à charge | 92 076 | 84 708 | 62 202 | 55 982 |
| Personne seule en couple ayant trois personnes à charge | 109 552 | 100 279 | 73 173 | 65 856 |
| Personne seule en couple ayant quatre personnes à charge | 123 275 | 112 844 | 82 465 | 74 219 |
| Majoration par personne à chaque charge supplémentaire à partir de la cinquième | +13 734 | +12 573 | +9 200 | +8 277 |
Composition du foyer locataire d'un bien Pinel en Outre-Mer :
| Plafond ressources locataires Pinel outre-mer 2023 | Départements d'outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon | Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis et Futuna |
|---|---|---|
| Personne seule | 29 079 € | 31 199 € |
| Couple | 38 834 € | 41 662 € |
| Personne seule en couple ayant une personne à charge | 46 700 € | 50 101 € |
| Personne seule en couple ayant deux personnes à charge | 56 377 € | 60 484 € |
| Personne seule en couple ayant trois personnes à charge | 66 320 € | 71 151 € |
| Personne seule en couple ayant quatre personnes à charge | 74 742 € | 80 185 € |
| Majoration par personne à chaque charge supplémentaire à partir de la cinquième | 8 342 € | 8 949 € |
Comment louer un logement à un étudiant ?
Quel que soit le profil du locataire potentiel, si vous décidez de louer un bien via le système Pinel, vous devez respecter les termes de l'appel d'offres et de vérifier l'éligibilité des candidats.
Le candidat est rattaché au foyer fiscal de ses parents
Il arrive souvent que les locataires potentiels soient des étudiants. Les étudiants, comme leur nom l'indique, poursuivent leurs études, souvent sans revenus et la plupart du temps, liés au foyer fiscal de leurs parents. Il n'y a aucun problème à ce que les étudiants louent votre propriété, seul le processus de vérification des revenus différera. En effet, même si ce dernier est inactif et n'a donc pas aucune ressources personnelles, il faudra tout de même tenir compte de ses propres revenus.
L’étudiant travaille et perçoit un salaire
Si l'étudiant perçoit encore un salaire pendant quelques mois, le propriétaire ou le bailleur devra alors établir un récapitulatif à partir de la déclaration de revenus du parent et déterminer la déclaration de revenus de référence (RFR), qui est calculée par les services fiscaux. Que l’étudiant soit imposable ou non, le RFR prend en compte la totalité des revenus d'un foyer fiscal, c’est-à-dire l’ensemble des personnes remplissant une unique déclaration de revenus.
Bon à savoir : Votre revenu fiscal de référence (RFR) permet de déterminer si l’étudiant peut bénéficier de certaines aides sociales. Il est également utilisé pour certains avantages fiscaux, telles que les exonérations de taxes locales, notamment de taxes foncières. Le RFR est également utile pour savoir si vous devez payer la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Il sera alors appliquée au lien disponible sur le site https://www.impots.gouv.fr. Une fois le RFR déterminé, il devra s'assurer que le plafond de ressources est bien respecté.
Il est important de regarder les éventuels revenus du futur locataire étudiant, au regard des plafonds du dispositif de la loi Pinel. Ainsi, si le locataire est fiscalement rattaché à ses parents, il convient d'observer les ressources du locataire au titre de l'année de référence, c'est-à-dire l’année N-2 au jour de la conclusion du bail. Son revenu fiscal de référence sera déterminé uniquement sur ses propres ressources figurant sur l'avis d'imposition de ses parents. Si ces ressources étaient nulles à l'année N-2, son revenu fiscal de référence le sera aussi, il sera alors éligible à être un locataire Pinel puisque le dispositif ne prévoit pas de ressources minimum. Il faudra que le locataire adresse à son bailleur, une déclaration sur l'honneur dans laquelle il indiquera ne pas avoir perçu de salaires au cours de l'année N-2. Il devra aussi remettre une copie de l'avis d'imposition du foyer fiscal des parents pour cette même année. Dès lors, les revenus des parents, qui peuvent néanmoins être ses garants, n'ont pas d'influence : seul le revenu fiscal de référence du locataire est pris en compte, excluant ainsi les revenus de ses parents.
Etudiant, location Pinel et résidence principale
Un étudiant locataire d'un bien loué via la loi Pinel peut rester dans le foyer fiscal de ses parents. En aucun cas, le propriétaire ne peut l'obliger à faire une déclaration personnelle auprès de l'administration fiscale. Concernant les critères de résidence principale exigés par le dispositif Pinel, l'administration fiscale a constaté que dans le cas des étudiants, nombreux sont ceux qui continuent d’être intégrés au foyer fiscal de leurs parents. Elle en tiendra donc compte dans la demande. Ainsi, l'adresse postale d'un étudiant, n'est en aucun cas considérée comme résidence secondaire, même si même s’il continue à être rattaché à l'adresse de ses parents. Par conséquent, il n'y a aucune raison de remettre en question la validité de son dossier. Autrement dit, les étudiants peuvent louer un bien immobilier Pinel comme résidence principale, tout en restant dans le foyer fiscal de leurs parents.
Quelles ressources prendre en compte pour un locataire étudiant ?
Le montant du loyer Pinel est calculé selon la zone d’implantation du logement (A, A bis ou B1) et de sa superficie :
| ZONE A BIS | ZONE A | ZONE 20B1 | |
|---|---|---|---|
| 2022 | 17.62 | 13.09 | 10.55 |
Les plafonds de loyers définis en outre-mer sont différents de la métropole. ils diffèrent également en fonction des territoires :
| Zone d'outre-mer | Plafond de loyer Pinel |
|---|---|
| Départements d'outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon | 10.55 €/m2 |
| Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis et Futuna | 12.83 €/m2 |
Au barème Pinel est appliqué un coefficient multiplicateur selon la formule suivante :
Barème Pinel X (0,7 + 19/ Surface utile du logement) X Surface.
À SAVOIR : La surface utile d’un logement prend en compte la superficie habitable (hauteur sous plafond de 1,80m minimum, escaliers non comptabilisés) + la moitié des surfaces annexes (balcon, terrasse, grenier…), dans une limite de 8m². En outre-mer, elle comprend en plus, les varangues (vérandas créoles) pour un maximum de 14m².
Il est également important de noter que le coefficient ne doit pas dépasser 1,2.
Par exemple : Dans le cas d’un appartement de 40m² situé en zone A bis, le plafond de loyer Pinel sera de : (17,55 X (0,7 + 19/40) X 40) soit 824,85 €.
Les plafonds de loyers
Que l'étudiant locataire soit votre enfant ou un étranger, il doit signer le contrat de location adéquat et pouvoir justifier de revenus locatifs respectant les limites fixées par la loi Pinel (entre 8,93 € et 17,62 € par m² selon la localisation du logement). Par exemple, Saint Denis de La Réunion est en zone B1 à 10,55 euros / m². Votre enfant n’échappe pas à cette règle et ne pourra pas bénéficier de votre bien gratuitement ou à un prix réduit. Dans le cas contraire, vous devrez rembourser l’avantage fiscal perçu.
Les plafonds de ressources
Les ressources du locataire doivent respecter le plafond prévu par le dispositif Pinel. Il arrive souvent que les étudiants n'aient aucun revenu et restent dans la déclaration de revenus de leurs parents. Ainsi, le bailleur devra tenir compte de ses propres gains. Les ressources des parents ne seront pas prises en compte. Si l'étudiant perçoit un salaire, le bailleur déterminera sur la déclaration de revenus du parent le revenu fiscal de référence applicable à l'aide d'un simulateur disponible sur le site impots.gouv. Il peut alors s'assurer que le plafond de ressources est respecté.
Le foyer fiscal
Pour ouvrir le droit à la défiscalisation, le logement doit constituer la résidence principale du locataire. L'étudiant est donc obligé de quitter le foyer fiscal de ses parents. S’il s’agit de votre enfant, vous devrez appliquer les mêmes conditions. Sous le code général des impôts, vous ne pouvez pas conclure un bail avec un membre du foyer fiscal d'un contribuable pour un bien acquis sous le régime Pinel. De même, le dispositif n'est pas autorisé à être loué à vos enfants mineurs car il n'est pas permis de cumuler la détaxe avec le bénéfice de la moitié de la surtaxe accordée pour le placement de l'enfant dans le foyer soumis à l'impôt. Il en va de même si vos enfants ont moins de 25 ans. Ces derniers doivent quitter votre foyer fiscal pour bénéficier de la mesure et, s'ils possèdent des revenus, ceux-ci ne doivent pas dépasser le plafond annuel prévu par la loi Pinel.
Qu’en est-il des aides au logement ?
La loi Pinel ne permet pas le cumul des avantages fiscaux et des aides au logement. Ainsi, si vous êtes le propriétaire du logement dans lequel habite votre enfant, il devra renoncer à l'allocation logement. Il est très important de respecter cette condition car les tests peuvent être effectués quelques années après que votre enfant ait quitté son appartement. À noter que ces restrictions s'appliquent en cas de location à des ascendants ou descendants immédiats (parents et enfants). En cas de parents éloignés (cousins, oncles, nièces et même frères et sœurs), ou d'absence de filiation, la loi Pinel permet de percevoir les aides au logement.
Pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel et louer votre bien à des étudiants, qu’il s’agisse de vos enfants ou non, vous devrez respecter les conditions d'octroi et vérifier l'éligibilité des demandeurs. Dans le cadre du dispositif, vous pouvez également choisir la durée de location de votre bien sur 6, 9 ou 12 ans. En général, il doit pouvoir correspondre au nombre d'années de scolarité du locataire. Notez que plus la période de location est longue, plus votre dégrèvement fiscal sera important.
ATTENTION : Si le dispositif Pinel est reconduit jusqu’en 2024, la réduction d’impôt diminue progressivement à partir de 2023 :
- 10,5 % une durée d’engagement de réduction pour 6 ans de location
- 15 % pour une durée d’engagement de 9 ans de location
- 17,5 % pour une durée d’engagement de 12 ans de location
À lire aussi : Investir en loi Pinel étudiant
Défiscalisation
Étudiants
Simulation