LMNP Neuf ou Ancien : comment choisir ?

Vous envisagez un investissement sous le dispositif LMNP, mais vous vous demandez s'il vaut mieux opter pour un bien neuf au sein d'une résidence de services gérée par un exploitant ou pour un appartement ancien ? Si le neuf est recommandé pour un placement prudent et à long terme dans des villes en pleine expansion, l'ancien quant à lui, peut offrir une rentabilité locative élevée ou une plus-value intéressante. Voici les avantages et les inconvénients des dispositifs d'investissement en LMNP neuf ou ancien pour savoir quel régime choisir ?

Le statut LMNP traditionnel

L'investissement locatif dans une résidence de services est avantageux sur le plan fiscal. En LMNP traditionnel, l'acheteur peut récupérer en effet, 20% de la TVA sur le prix TTC de l'appartement.
De plus, l'amortissement du mobilier, étalé sur une période de 5 à 10 ans et du bien sur une période de 20 à 30 ans permet de réduire ses revenus fonciers à long terme. Ces amortissements sont reportables indéfiniment sur les futurs bénéfices similaires (BIC), offrant ainsi la possibilité de générer des revenus non imposables pendant plusieurs années.

Bon à savoir : Sous le dispositif du LMNP, le report des amortissements différés est stoppé lors de la vente du logement ou de l’arrêt de sa mise en location.

Les avantages et les inconvénients du LMNP dans le Neuf

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux investisseurs de bénéficier d'un cadre fiscal avantageux pour l'investissement locatif. L'achat d'un bien immobilier en LMNP peut se faire dans le neuf ou dans l'ancien, chacun présentant des avantages et des inconvénients.

Les avantages du LMNP dans le Neuf

Investir dans un logement neuf en LMNP présente de nombreux avantages tels que la conformité de l’habitation aux dernières normes de construction en vigueur, une absence de travaux à prévoir à court et moyen terme, et des frais de notaire réduits à un maximum de 3,5%.
De plus, la gestion locative est simplifiée grâce à la signature d'un bail commercial avec un gestionnaire de résidence de services pour une durée de 9 ans minimum. Souvent composés de studios ou de 2 pièces, ces logements sont proposés par des professionnels du neuf comme Sphère Immo, ce qui offre un cadre réglementaire beaucoup plus protecteur aux acquéreurs.

Les inconvénients du LMNP dans le neuf

L'investissement en LMNP neuf présente toutefois quelques inconvénients tels qu'un prix au m2 plus élevé que dans l'ancien, ce qui réduit sa rentabilité. De plus, l'achat en VEFA implique une période d'attente d’1 à 2 ans avant la livraison du bien, ainsi qu'une sélection d'appartements plus restreinte.
Seuls les frais d'acquisition notariés sont déductibles du revenu imposable en location meublée LMNP, et il y a très peu de possibilités de plus-value à la revente avant 10 ans de détention.

Les avantages et les inconvénients du LMNP dans l’ancien

Le LMNP ancien, également appelé LMNP occasion, est un investissement locatif sous le régime de la Location Meublée Non Professionnelle appliqué aux biens immobiliers de plus de 15 ans. Bien que le régime fiscal soit le même que pour un logement neuf en LMNP, l'achat d'un LMNP ancien présente d'autres avantages tels que l'acquisition immédiate d'un logement livré et donc la possibilité de percevoir rapidement des revenus locatifs.

Les avantages du LMNP dans l’ancien

Investir dans l'ancien peut s'avérer plus avantageux avec un prix au m2 intéressant et une rentabilité locative plus importante. Le marché de l'occasion offre de belles opportunités d'appartements à prix attractifs, avec des travaux de rénovation qui peuvent générer une plus-value à court terme.
La fiscalité est également avantageuse avec des déductions possibles sur les charges, frais de notaire, et travaux. Le choix des logements est parfois plus important qu'en neuf, avec la possibilité d'investir dans des biens situés en cœur de ville. Vous pouvez ainsi développer votre patrimoine tout en optant pour une gestion déléguée offrant des loyers garantis.

Les inconvénients du LMNP dans l’ancien

L'achat d'un bien immobilier ancien en vue d'un investissement locatif peut malgré tout, présenter certains inconvénients. Tout d'abord, la recherche du bien peut s’avérer plus difficile et plus exigeante en termes de temps et d'énergie.
De plus, les frais de notaire associés à l'achat d'un bien ancien sont plus élevés que dans le cas d'un bien neuf, représentant environ 7 % à 8 % du prix d'achat. En achetant un bien meublé, auprès d'un particulier, l’acheteur peut avoir moins de protection juridique en cas de vices cachés méconnus au moment de l'acquisition.
Enfin, il est important de ne pas être requalifié en tant que Loueur Meublé Professionnel (LMP) pour éviter des obligations fiscales plus contraignantes.

Bon à savoir : Il est important de noter que les banques peuvent également exiger que l'emprunteur apporte les frais de notaire sous forme d’apport personnel.

Questions

Comment investir en LMNP ancien ?

Pour pouvoir investir en LMNP ancien, il y a certaines conditions à respecter. Tout d'abord, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, mais également ils ne doivent pas dépasser les autres revenus de votre foyer fiscal. En outre, votre bien immobilier doit remplir certaines conditions pour être considéré comme meublé selon les normes LMNP. Cela comprend la mise à disposition de meubles et d'équipements en quantité suffisante pour que le locataire puisse y habiter dès son arrivée. Il est donc important de bien se renseigner sur ces conditions avant de se lancer dans un investissement en LMNP ancien.

Qu’est-ce que le LMNP ancien ?

Le LMNP ancien (ou LMNP d’occasion) est un régime fiscal d’investissement locatif qui concerne les biens immobiliers anciens destinés à la location. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux similaires à ceux offerts par le LMNP neuf, mais avec un coût d’achat inférieur. En investissant en LMNP ancien, vous pouvez acquérir un logement déjà livré et donc percevoir immédiatement des revenus locatifs.

Comment confier la gestion locative de son bien lmnp neuf ou ancien ?

Confier la gestion locative de son bien en LMNP à un gestionnaire permet aux investisseurs de se décharger de la gestion quotidienne de leur appartement locatif. En effet, le gestionnaire s'occupe de toutes les tâches liées à la location, comme la recherche de locataires, la rédaction du bail, la gestion des entrées et sorties, la réalisation des états des lieux, la gestion des loyers et des charges, et la maintenance du bien. En échange, l’exploitant perçoit une commission sur les loyers, qui varie en fonction des services proposés. Cela permet aux propriétaires-bailleurs de bénéficier d'un accompagnement professionnel et de gagner du temps sur la gestion locative de leur bien. Cependant, il est important de bien choisir son gestionnaire et de vérifier ses compétences et sa réputation pour éviter tout problème ultérieur.

Quelles sont les différences entre LMNP ancien et d’Occasion ?

Ces deux termes, LMNP ancien et LMNP d'occasion, désignent la même chose. Ils font référence à la revente d'un bien immobilier meublé sur le marché secondaire, destiné à être loué comme résidence principale des locataires pendant une durée minimale de 9 ans. Cela peut inclure des biens immobiliers construits depuis plus de 15 ans qui sont toujours éligibles au régime fiscal LMNP. Le choix entre un LMNP neuf ou un LMNP ancien dépend des préférences de l'investisseur et des avantages fiscaux qu'il recherche.

Comment mesurer le rendement locatif d’un investissement immobilier en lmnp ?

Le calcul de la rentabilité d’un investissement en LMNP est une étape importante dans la prise de décision d’achat. Pour cela, il suffit de diviser le loyer annuel hors taxe par le prix d’acquisition hors taxe du bien, ce qui donne une rentabilité brute. Cependant, il convient de noter que les loyers perçus dans le cadre d’un investissement LMNP sont soumis à la TVA sur les services, avec un taux de 5,5 % pour les biens en EHPAD et de 10 % pour les anciens en résidence de service. Cette TVA est mentionnée sur les quittances de loyers et est restituée lors du bilan comptable. Il est donc important de prendre en compte cet aspect dans le calcul de la rentabilité nette de l’investissement.

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