Les lois de défiscalisation immobilière
Par Jeanne, le 12 décembre 2022
Pour bien Investir dans l’Immobilier, découvrez toute la liste des lois de défiscalisation immobilières en vigueur avec leurs avantages fiscaux.
Toutes les lois de défiscalisation immobilière
De la Loi Pinel, à la Location Meublée, en passant par la loi Malraux ou au Déficit Foncier, l’investissement locatif offre des opportunités et des rentabilités intéressantes grâce aux diverses lois fiscales en vigueur. De nombreuses possibilités s’offrent aujourd’hui à vous pour investir dans l'immobilier. Découvrez toutes les lois de défiscalisation susceptibles de vous aider à réaliser votre investissement locatif pour vous construire un patrimoine, anticiper votre retraite ou bénéficier de revenus complémentaires.
Le principe de la défiscalisation immobilière
Le mécanisme de la défiscalisation immobilière consiste à investir dans un bien immobilier neuf ou ancien, et à récupérer une partie de la somme investie sous forme de déduction de vos impôts sur le revenu. Pour en bénéficier, vous devez respecter certaines conditions imposées par le cadre des différents dispositifs.
Ces conditions concernent :
- L'achat d'un bien neuf ou à réhabiliter, éligible aux mesures de défiscalisation ;
- La zone géographique de l’investissement immobilier ;
- Le respect des plafonds de loyers et des plafonds de ressources des locataires.
Pourquoi l'État accorde-t-il ces déductions fiscales ?
Les objectifs
Les objectifs des avantages fiscaux octroyés par le gouvernement sont les suivants :
- Accroître l’offre de logements à la location dans les zones dites "tendues" du territoire métropolitain et Outre-Mer. Une cartographie a été mise en place pour stimuler la construction de logements neufs dans les villes et les communes où l'offre locative est inférieure à la demande.
- Contribuer à la rénovation du parc immobilier ancien et des monuments historiques grâce au fonds des investisseurs privés.
Les critères
Comme tout placement immobilier, qu'il implique ou non, un mécanisme de défiscalisation immobilière, il est essentiel de prendre en compte les attentes du marché immobilier afin d’optimiser la rentabilité de son investissement locatif et de l’adosser à sa capacité d'épargne. La surface de l’habitation et sa géolocalisation constituent les éléments primordiaux que vous devez considérer et étudier soigneusement avant de vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien à réhabiliter.
Qui a droit à la défiscalisation ?
La défiscalisation immobilière s’adresse à toute personne qui réside en France et qui est soumise à l’impôt sur le revenu. Les dispositifs des défiscalisation ne sont pas uniquement réservés aux personnes les plus riches. Nous vous conseillons d’ailleurs fortement de vous intéresser aux principes de défiscalisation dès lors que vous payez plus de 2 500 euros d’impôt. Et si vous avez moins de 55 ans vous faites parti du profil type idéal de l’investisseur locatif. Au-delà de 55 ans, si une défiscalisation est toujours possible, elle nécessitera de remplir d’autres conditions. Enfin, pour optimiser votre fiscalité, nous vous conseillons tout d’abord d’être propriétaire de votre résidence principale avant de vous lancer dans un investissement locatif ou une défiscalisation.
Bon à savoir : Vérifiez votre éligibilité au dispositif choisi, avant de vous lancer dans une solution défiscalisante (plafonds de ressources, plafonds d’imposition, éligibilité des biens immobiliers, localisation géographique…).
Les différentes lois de défiscalisation
Loi Pinel
Le mécanisme de la Loi Pinel est très facile à comprendre. Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf ou en VEFA, vous avez la possibilité de déduire de votre impôt sur le revenu, un certain pourcentage lié au montant d’achat de logement. Vous devez vous engager à le louer à un loyer modéré, en tenant compte des plafonds définis par l’État (en fonction du secteur géographique.) et ce, pendant une durée allant de 6 à 12 ans. La réduction d’impôts dont vous allez bénéficier dépend de votre durée d’engagement.
Un programme immobilier neuf est réalisé, la plupart du temps, par le biais d’un promoteur immobilier qui exerce son activité à travers une structure juridique comme une SCI, une SNC ou une SARL. La création de ces sociétés est obligatoire pour obtenir un financement des projets d’opérations immobilières.
Ainsi, vous pouvez obtenir une réduction d’impôts de 12 % du montant de l’acquisition sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans et de 21 % sur 12 ans avec la Loi Pinel. Le montant maximal alloué sera de 63 000 € étalé sur une période de mise en location de votre bien pendant 12 ans.
Le montant de la réduction d’impôts attribué pour l’achat d’un bien immobilier en Loi Pinel Outre-Mer est quant à lui de 23 % du montant de l’acquisition sur 6 ans, 29 % sur 9 ans et 32 % sur 12 ans.
Le dispositif de la loi Pinel est plafonné à 5 500 €/m2, à 300 000 € d’investissement et à 2 achats immobiliers maximum par an. La loi Pinel offre également la possibilité de loger un descendant ou un ascendant si celui-ci n’est pas rattaché à votre foyer fiscal.
> Retrouvez toutes les informations sur la Loi Pinel
Loi Pinel Réhabilitée
La Loi Pinel dans l’ancien, également nommée Loi Pinel Réhabilitée s’applique aux immeubles anciens nécessitant de gros travaux de rénovation.
- Les logements concernés par la Loi Pinel réhabilitée sont les suivants :
Habitations à remettre à neuf ;
- Les logements en état de délabrement, jugés inhabitables (article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) ;
- Les locaux commerciaux et les locaux industriels devant être modifiés en locaux d’habitation.
Pour bénéficier de ce mécanisme fiscal, les logements rénovés doivent répondre aux 15 critères minimum de décence et aux 12 critères de performance technique (article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003). Ceux-ci seront vérifiés par un expert indépendant avant et après la réalisation des travaux afin d’évaluer les modifications apportées.
Tout comme la Loi Pinel dans le neuf, la loi Pinel réhabilitée vous offre une réduction d’impôt en contrepartie de la mise en location de votre bien. L’avantage fiscal est le même, à savoir 12 % de réduction pour une durée d’engagement de 6 ans ; 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.
Location Meublée
La location meublée est un dispositif qui consiste, comme son nom l’indique, à louer un logement meublé à un locataire. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel permet aux propriétaires-bailleurs de profiter d’un cadre malléable et fiscalement avantageux en générant des revenus locatifs peu taxés.
Élément non-négligeable, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % diminuant nettement l’imposition sur les revenus fonciers générés. Autres atouts également du statut de Loueur Meublé, le cadre juridique et la durée du bail, sont plus souples que dans le cas d’une location nue. Et si en plus, en tant qu’investisseur vous faites le choix d’opter pour un meublé en résidence de services, vous pourrez bénéficier des avantages de l’amendement Censi-Bouvard.
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Loi Malraux
La Loi Malraux est une mesure visant à déduire des impôts de l’investisseur, le coût des travaux liés à la restauration complète de l’immeuble acquis. Pour bénéficier de ce dispositif, le logement doit être ancien, à caractère historique et situé dans un site patrimonial remarquable couvert par le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou par le plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé (PVAP).
Après travaux, le logement devra être loué nu, à titre de résidence principale du locataire durant une période minimum de 9 ans (sans conditions de loyers ni de ressources).
Réservé aux contribuables fortement imposés, la loi Malraux offre une déduction d’impôt allant de 22 000 € à 30 000 € par an, sur factures. Le montant de la réduction d’impôts liée aux travaux réalisés, est plafonné à 30 % des dépenses à raison de 100 000 € par an durant 4 années consécutives maximum, soit un total de 400 000 €.
Pour terminer, ce mécanisme n’entre pas dans la limite des niches fiscales.
Monuments Historiques
La loi Monuments Historiques est l’une des plus anciennes mesures de défiscalisation, car elle existe depuis une centaine d’années ! Elle offre aux investisseurs qui s’engagent à acquérir un bien, classé “Monuments Historiques” ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, en vue de le réhabiliter entièrement, de l’entretenir et de le préserver, une forte réduction fiscale.
Ainsi, les personnes ayant investi dans ce type de monuments peuvent bénéficier d’une imputation des charges et des déficits fonciers sur leur revenu global et de bien d’autres avantages encore, sans aucune contrepartie de mise en location du logement ! De plus, ils peuvent obtenir des subventions de l’État en dédommagement des travaux de rénovation : jusqu’à 35 % pour un bâtiment classé Monument Historique, ou 15 % pour un bien classé à l’Inventaire.
Ce type de dispositif est particulièrement adapté aux contribuables se trouvant dans une tranche d’imposition située entre 41 % et 45 %.
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Le Déficit Foncier
Ce mécanisme de défiscalisation permet aux investisseurs immobiliers d’obtenir une réduction du revenu fiscal de référence en générant du déficit foncier grâce à la réalisation de travaux dans un logement mis en location, pour un montant de dépenses supérieur à ses revenus fonciers.
Le montant de la réduction fiscale est plafonné à 10 700 € avec un report possible des déficits non utilisés en année N sur les 10 prochaines années.
La Nue-Propriété
Acheter un bien immobilier en nue-propriété permet, à travers le démembrement de propriété (séparation de la nue-propriété et de l’usufruit), aux investisseurs d’investir dans un logement à prix réduit, sans percevoir de revenus locatifs.
Acheter en nue-propriété présente plusieurs bénéfices comme celui de se construire un patrimoine immobilier à moindre coût (pas de revenus fonciers = pas d’impôts locaux.
L’achat d’un bien immobilier en nue-propriété payé sans financement bancaire n’est pas inclu dans le patrimoine net taxable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Ce dispositif est donc plutôt réservé aux détenteurs de gros patrimoines immobiliers. Les investisseurs qui réalisent quant à eux, l’acquisition d’un logement en nue-propriété à travers un crédit immobilier, bénéficieront d’une déduction du montant des intérêts bancaires sur leurs autres revenus fonciers.
La nue-propriété offre des montages intéressants pour celles et ceux disposant de revenus ou de biens patrimoniaux importants et qui souhaitent continuer d’investir dans l’immobilier sans alourdir leur fiscalité.
Loi Cosse
Cette mesure de défiscalisation immobilière appelée Cosse ancien ou également “loyer abordable” est entrée en vigueur le 31 janvier 2017 et s’applique aux achats de logements anciens achetés jusqu’au 31 décembre 2022. L’objectif est de remplacer les anciens dispositifs comme la loi Borloo ancien et la loi Besson pour d’offrir aux foyers disposant de revenus modestes des logements à la location comprenant des loyers plus bas que la moyenne.
Les investisseurs quant à eux bénéficient d’une réduction sur leur fiscalité progressive en échange d’une baisse de leurs loyers. Plus les loyers proposés aux locataires sont bas et plus la réduction d’impôts est importante. Le taux de défiscalisation immobilière peut même atteindre les 85 % du loyer en passant par une association agréée dans la location sociale !
Loi Denormandie
Très fortement inspirée de la loi Pinel, la loi Denormandie s’applique quant à elle aux biens immobiliers anciens, achetés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022, comprenant des travaux de rénovation à effectuer dans l’une des 222 villes éligibles définies selon le zonage du plan d’action “Action Cœur de ville”.
Les travaux doivent être réalisés par des professionnels et leur montant sera au minimum de 25 % du prix d’acquisition du bien.
La réduction d’impôts est également comparable à celle de la Loi Pinel, à savoir 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans du montant total (prix d’achat + frais d’acquisition + coût des travaux). Par ailleurs, les travaux de rénovation bénéficient d’une TVA réduite à 10 %.
Tableau récapitulatif des lois de défiscalisation
| Biens concernés | Avantages fiscaux | Conditions | Durée d'engagement | |
|---|---|---|---|---|
| LOI PINEL | Appartements neufs ou en VEFA | Réduction d’impôts de 12, 18 ou 21% du montant investi | Location nue au titre de la résidence principale du locataire et plafond de loyers + plafond de ressources | 6, 9 ou 12 ans |
| LOI PINEL OUTRE-MER | Logements neufs ou en VEFA en Outre-Mer | Réduction d’impôts de 23-29 ou 32% du montant investi | Location nue en résidence principale du locataire et plafond de loyer + plafond de ressources | 6, 9 ou 12 ans |
| LOI PINEL RÉHABILITÉE | Logements anciens en rénovation pour les mettre aux normes et remis à neuf | Réduction d’impôts de 12, 18 ou 21% du montant investi | Location nue en résidence principale du locataire et plafond de loyer + plafond de ressources | 6, 9 ou 12 ans |
| LMNP | Logement meublés destinés à la location | Régime réel simplifié : abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Régime réel : possibilité d'amortir le bien. (déclaration au régime micro BIC) | Louer meublé | Aucun |
| LOI CENSI-BOUVARD | Biens neufs ou en VEFA dans des résidences de services | Réduction d’impôts égale à 11 % du montant investi , plafonné à 300.000€ H.T. | Location sur 9 ans, bail commercial avec exploitant et comptant 3 services minimum dans la résidence | 9 ans |
| LOI MALRAUX | Habitation anciens réhabilités situé en ZPPAUP ou en Secteur Sauvegardé | Déduction de 100% des charges et travaux compris sur les revenus fonciers et déficit déductible totalement sur le revenu imposable (Hors plafond des niches fiscales) | Location nue en résidence principale du locataire | 9 ans |
| MONUMENTS HISTORIQUES | Logements classés Monuments Historiques ou inscrits à l'ISMH | Déduction de 100% des charges et travaux compris sur les revenus fonciers et déficit déductible totalement sur le revenu imposable (Hors plafond des niches fiscales) | Détention du bien sur 15 ans | 15 ans |
| DÉFICIT FONCIER | Tous les biens immobiliers loués dans la catégorie des revenus fonciers | Charges imputables sur les revenus fonciers Déficit foncier imputable sur les revenus globaux allant jusqu'à 10700€ par an. | Louer 3 ans après la dernière imputation de déficit | 3 ans |
| NUE-PROPRIÉTÉ | Bien acquis faisant l’objet d’un démembrement | Prix bien nue-propriété est inférieur de 30 % à 50 %par rapport au prix dans sa version classique | Propriétaire paye les risques locatif, la totalité des charges afférentes au bien ainsi que gestion locative | 15 à 20 ans |
| LOI COSSE | Logements en location nue et avec le titre de résidence principale du le locataire. | Déduction de 15% son revenu à 70% des loyers perçus. L'incitation fiscale peut aller jusqu'à 85% pour les propriétaires | Signature de la convention avec l'Anah par le propriétaire | 6 ans sans travaux et 9 ans si le propriétaire donne des aides aux travaux. |
| LOI DENORMANDIE | Bien en rénovation | Réduction d’impôt jusqu'à 21% limité au plafond de 300 000 €. (La réduction fiscale entre dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an.) | Propriétaire doit louer son bien entre 6 et 12 ans, avec des loyer plafonné | 6, 9 ou 12 ans |
Pour réussir votre investissement immobilier, misez sur la qualité de l’investissement, la localité, la demande locative… Ne choisissez pas un produit de défiscalisation uniquement pour la réduction que vous allez obtenir sur votre impôt sur le revenu. Vous devez définir une véritable stratégie selon les objectifs que vous vous êtes fixés et les moyens que vous avez pour y parvenir. Les conseils avisés de professionnels de l'immobilier et de la gestion de patrimoine, vous permettront de mettre toutes les chances de votre côté pour réussir pleinement votre investissement locatif. Renseignez-vous dès maintenant pour connaître le dispositif fiscal le mieux adapté à votre situation.
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