L'investissement immobilier : le placement préféré des expatriés

Les expatriés français sont de plus en plus nombreux à investir dans l'immobilier en France. La raison est simple : l'investissement immobilier offre de nombreux avantages fiscaux et permet de se constituer une épargne importante. Dans cet article, nous allons explorer les différentes raisons pour lesquelles l'investissement immobilier est le placement préféré des expatriés et comment réaliser un investissement locatif en France depuis l'étranger.

L’investissement dans la pierre, la valeur refuge des Français expatriés à l’étranger

L'investissement immobilier est considéré comme une valeur refuge pour de nombreux expatriés. Selon une étude menée par le Crédit Foncier, ils seraient environ 45 % de français à l’étranger, à penser qu’il s’agit d’un placement tangible et sûr. Qu’il s’agisse de placer leur argent dans un actif palpable, générant des revenus locatifs et de maintenir sa valeur à long terme ou encore d’anticiper leur retraite ou un éventuel retour en France, il existe différentes raisons pour lesquelles les expatriés souhaitent investir dans l'immobilier :

- Protection contre l'inflation : l'immobilier peut offrir une protection contre l'inflation, car les loyers et les valeurs immobilières ont tendance à augmenter au fil du temps.

- Diversification : l'immobilier peut être un bon moyen de diversifier un portefeuille d'investissement, car il peut avoir des performances indépendantes des marchés financiers.

- Revenus stables : l'investissement immobilier peut générer des revenus stables grâce aux loyers perçus, ce qui peut être particulièrement attractif pour les expatriés qui cherchent à maintenir des sources de revenus régulières.

Ce type de placement apparait comme une valeur refuge, offrant des rentabilités brutes de 4 % en moyenne. Celles-ci dépendent cependant de la localisation des biens. La proximité avec les transports, les établissements d’enseignement supérieur, universités, les commerces et les centres-villes répondant à une forte demande locative, échappant ainsi au risque de vacances locatives.​​

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Pourquoi acheter en France plutôt qu’à l’étranger ?

Les expatriés peuvent avoir plusieurs raisons d'acheter un bien immobilier en France plutôt qu'à l'étranger:

- Liens avec la France : Les expatriés peuvent avoir des liens avec la France, tels que des amis ou de la famille, et peuvent donc être plus à l'aise d'investir dans un pays qu'ils connaissent déjà. 

- Stabilité politique et économique : La France est considérée comme un pays stable politiquement et économiquement, ce qui peut donner aux expatriés une certaine tranquillité d'esprit en termes de sécurité financière. 

- Opportunités d'investissement : La France offre des opportunités d'investissement intéressantes pour les expatriés, notamment en matière de marché locatif et d'appréciation de la valeur immobilière.

Avantages fiscaux : La France offre également des avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers, tels que des déductions fiscales sur les intérêts hypothécaires et les taxes foncières.

De plus, l’immobilier offre un placement rentable offrant des rendements bruts oscillant entre 3,5 % et 4 % dans les grandes métropoles françaises telles que Paris, Bordeaux, Marseille ou encore Lyon (ceux-ci varient en fonction de nombreux facteurs, tels que l'emplacement, le type de propriété, l'état du marché immobilier ou la gestion de la propriété..).
Le marché immobilier français est dynamique ces dernières années, malgré la conjoncture économique difficile en raison de la pandémie de Covid-19. Les taux d'intérêt historiquement bas et une demande soutenue pour les biens immobiliers ont contribué à maintenir la dynamique du marché immobilier en France.
Dans les grandes villes comme Paris, Bordeaux, Marseille et Lyon, la demande locative est particulièrement forte, ce qui peut contribuer à maintenir des prix élevés pour les biens immobiliers et offrir des opportunités d'investissement intéressantes pour les investisseurs immobiliers. Les taux de vacance locative dans ces villes sont généralement faibles, ce qui peut également offrir des perspectives de revenus locatifs stables pour les propriétaires.
Considéré comme relativement peu risqué par rapport à certains autres types de placements, tels que les actions ou les obligations, en raison de sa nature tangible et de sa stabilité à long terme, l’immobilier séduit les expatriés qui souhaitent également profiter de l’effet levier du crédit pour réaliser un investissement locatif.​​

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Quel dispositif fiscal choisir pour investir en France ?

Le choix du dispositif fiscal dépend de la situation fiscale et financière de chaque investisseur expatrié ainsi que de ses objectifs et contraintes d'investissement. Voici quelques dispositifs fiscaux qui peuvent être intéressants pour les expatriés souhaitant investir dans l'immobilier en France :

Investir dans une location meublée sous le statut LMNP

Ce statut permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse pour les investisseurs réalisant des investissements locatifs en meublé non professionnel. Ce dispositif peut être adapté aux expatriés souhaitant investir dans des biens meublés en France.

La location meublée peut être une solution intéressante pour les expatriés qui souhaitent investir dans l'immobilier en France. En effet, elle permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse grâce aux charges déductibles et aux amortissements, et offre également la possibilité de pratiquer des déficits fonciers.
Le statut LMNP est souvent choisi par les investisseurs car il permet de percevoir des revenus locatifs non imposés dans une certaine limite, et de déduire les charges liées à la gestion et aux travaux d'entretien. Il est également important de noter que pour bénéficier de ce statut, le bien doit être meublé et loué à titre non professionnel.
En outre, investir dans un bien meublé ancien dans une résidence de services (étudiante, ehpad ou seniors) peut également être une bonne option pour les expatriés, car cela permet de bénéficier d'une rentabilité relativement élevée grâce à la gestion locative assurée par le gestionnaire de la résidence.

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Investir dans une location saisonnière

La location saisonnière peut également être une piste à envisager pour les personnes expatriées qui souhaitent investir en France. Cependant, il est important de noter que ce type d'investissement peut également présenter certaines contraintes et nécessite une gestion rigoureuse pour être rentable.
En effet, pour louer un bien en location saisonnière, il est nécessaire de se conformer à des règles strictes en matière de déclaration du meublé de tourisme, d'autorisation de la mairie, de respect des normes de sécurité et d'hygiène, ...
En outre, la location saisonnière peut être soumise à une forte concurrence, notamment dans les zones touristiques très prisées, ce qui peut rendre difficile la fixation d'un tarif à la nuitée suffisamment élevé pour assurer la rentabilité de l'investissement.
Cependant, la location saisonnière peut également offrir des avantages, tels que la possibilité de réaliser des revenus locatifs élevés pendant les périodes de forte demande, et de pouvoir profiter du bien pour des séjours personnels pendant les périodes creuses.

Investir en démembrement de propriété en France peut être intéressant pour les expatriés à l'étranger pour plusieurs raisons. Tout d'abord, l'investissement en démembrement de propriété permet de bénéficier d'une décote sur le prix d'achat de la nue-propriété, ce qui peut représenter une économie significative par rapport à un investissement immobilier classique. En outre, l'investisseur en démembrement de propriété ne supporte pas les charges liées à la gestion locative du bien, puisque l'usufruitier est chargé de les prendre en charge.​​
De plus, le démembrement de propriété offre une grande flexibilité en termes de durée, puisque la convention de démembrement peut être fixée sur une durée déterminée, généralement entre 10 et 20 ans. Cette durée peut être adaptée en fonction des projets de l'investisseur.
La loi pinel quant à elle n’est pas la plus intéressante, fiscalement parlant, pour les non-résidents qui ne peuvent pas bénéficier de ses avantages fiscaux, percevant leurs revenus dans leur pays d’expatriation.
En effet, les non-résidents fiscaux, ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu en France. Par conséquent, l'investissement en loi Pinel ne serait pas la meilleure option pour un expatrié percevant ses revenus dans son pays d'expatriation.

Quels objectifs pour les expatriés français investissant dans l’Hexagone ?

Préparer son retour en France

L’une des principales raisons qui incite les expatriés français à investir dans l’Hexagone est d’anticiper leur retour d’expatriation dans leur pays d’origine. Cela leur permet de se constituer un patrimoine immobilier avant leur retour, mais également de bénéficier de revenus locatifs une fois arrivés en France.
Investir dans l'immobilier en France peut également faciliter la réinstallation en offrant la possibilité d'avoir un logement prêt à l'emploi à leur arrivée. De plus, cela peut être un moyen de diversifier ses placements financiers et d'optimiser sa fiscalité, notamment en bénéficiant de dispositifs fiscaux avantageux pour les investisseurs locatifs.
Enfin, investir en France quand est expatrié est aussi une manière de maintenir des liens avec la France et de s'assurer une certaine stabilité et sécurité financière lors du retour.
Il s’agit d’une alternative intéressante pour celles et ceux qui envisagent de revenir dans leur pays d'origine à moyen ou long terme. En achetant un bien immobilier, ils peuvent le mettre en location et générer des revenus fonciers pour se constituer un patrimoine ou pour financer leur retour au pays. De plus, ils peuvent profiter de leur bien immobilier lors de leurs séjours en France et le mettre à disposition de leur famille et amis. Cela permet également d'éviter les coûts et les tracas liés à la recherche d'un logement temporaire lors de leur retour en France.
L'immobilier est un placement physique qui offre une utilité tangible : soit pour y habiter, soit pour le louer et ainsi générer des revenus locatifs, à l’inverse, des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) qui permettent d'investir dans l'immobilier locatif sans avoir à gérer directement un bien immobilier. Constituées d'un portefeuille de biens immobiliers locatifs gérés par une société de gestion, les investisseurs achètent des parts de ces sociétés et perçoivent des dividendes correspondant aux loyers perçus par les biens immobiliers détenus par la SCPI. Les SCPI sont donc un moyen indirect d'investir dans l'immobilier locatif, sans avoir à gérer directement un bien immobilier (mais elles ne permettent pas d'occuper ou de louer directement un logement).

Se constituer un complément de revenus pour la retraite

L'arrivée à la retraite est souvent un moment de transition pour les expatriés, qui envisagent bien souvent de revenir en France pour y passer leurs vieux jours.
L'investissement immobilier locatif peut donc s’avérer être une solution intéressante en tant qu'expatrié pour préparer cette période de transition. Il vous permet de vous constituer un patrimoine, tout en générant des revenus locatifs qui pourront être utilisés pour financer une partie de la baisse de revenus inhérente à la retraite.
Si ce type d’investissement est idéal pour capitaliser et vous construire un patrimoine immobilier pour le transmettre ensuite à vos enfants, il peut aussi vous offrir un pied-à-terre lors de vos séjours en Métropole ou se transformer en résidence principale ou secondaire à votre retour. Il est donc important de bien réfléchir à votre investissement immobilier en prenant en compte tous ces éléments pour en faire un choix éclairé et adapté à votre situation.
Enfin, l’investissement immobilier peut être un moyen de préparer sa retraite en tant qu'expatrié, car celles et ceux qui souhaitent cotiser à l’assurance retraite en France pendant leur expatriation, doivent adhérer à la Caisse des Français à l’Étranger (CFE).
À savoir que les cotisations à la CFE pour la retraite de base varient selon les revenus et de la durée d'expatriation et qu’elles peuvent être plus élevées que celles des régimes locaux dans certains pays d'expatriation. Il est donc important de prendre en compte plusieurs critères tels que la durée de votre séjour à l'étranger, les régimes de retraite locaux, les revenus, l'âge, …

Quid des revenus locatifs des expatriés

L'investissement dans l'immobilier locatif peut être une source de revenus intéressante pour les expatriés. Toutefois, il est important de bien comprendre la fiscalité qui s'applique à ces revenus locatifs.
En France, les revenus de location sont généralement ajoutés aux autres revenus du contribuable et sont soumis à l'impôt sur le revenu en fonction de la tranche marginale d'imposition. Cela signifie que plus le revenu global est élevé, plus le taux d'imposition est important.
Toutefois, les expatriés qui n'ont pas d'autres revenus en France bénéficient d'un régime fiscal particulier pour leurs revenus locatifs. En effet, ces derniers sont imposés à un taux minimum de 20%, conformément à l'article 197 A du code général des impôts. Cette disposition est avantageuse car elle permet aux expatriés de bénéficier d'un taux d'imposition fixe, alors que les contribuables en France sont soumis à la tranche marginale d'imposition.
Il convient toutefois de noter que cette disposition ne s'applique qu'aux expatriés qui n'ont pas d'autres revenus en France. Si l'expatrié dispose également de revenus en France, ceux-ci seront ajoutés aux revenus locatifs et soumis à la tranche marginale d'imposition.

En résumé, les expatriés qui investissent dans l'immobilier locatif bénéficient d'un régime fiscal avantageux pour leurs revenus locatifs, à condition de ne pas avoir d'autres revenus en France. Cela peut constituer une option intéressante pour diversifier ses sources de revenus tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse.

Comment réaliser un investissement locatif en France quand on est expatrié ?