Pourquoi la guerre en Ukraine accélère la hausse des prix de l’immobilier neuf ?

La guerre menée par la Russie sur le territoire ukrainien, depuis le 24 février 2022, bouleverse aujourd’hui notre économie, renchérit les coûts de matières premières et de l’énergie et impacte également le marché de l’immobilier neuf. Taux d’intérêt, coût des matériaux, inflation,… découvrez avec SPHÈRE IMMO quel est l’impact de la guerre en Ukraine sur le marché immobilier résidentiel dans le neuf et pourquoi les prix des logements vont continuer de flamber en 2023.

Maîtrise des taux d’intérêt des crédits immobiliers, aides aux entreprises et aux salariés …, notre économie qui avait été placée sous perfusion depuis la pandémie pour faire face à la crise sanitaire, est aujourd’hui durement touchée par le conflit géopolitique qui se trame aux portes de notre pays. Le secteur de l’immobilier pâtit également des suites des sanctions économiques infligées à Vladimir Poutine en Russie. Manque de matières premières importées comme le gaz, le pétrole… les factures des entreprises et des ménages français commencent à augmenter significativement. De la même manière que le coût de construction de logements neufs et des rénovations des logements anciens s’en voit également impacté.

Des taux immobilier qui montent

Pour la majeure partie des acquéreurs, l’achat d’un bien immobilier nécessite de passer par un crédit immobilier pour concrétiser leur rêve de devenir propriétaire de leur habitation.

Le recours au financement bancaire est une solution intéressante, à condition de faire attention aux conditions d’emprunt proposées par les banques. Seulement, voilà, depuis l’invasion de l’Ukraine par la Russie, on assiste à une remontée significative des taux d’intérêt.
En effet, si en novembre 2021, le taux d’intérêt moyen (hors assurance), était de 1,06 % pour un emprunt, il a grimpé à 2,25 % dès le mois de novembre 2022 (source Observatoire Crédit Logement/CSA).
De la même manière, on assiste à une augmentation de la durée moyenne des crédits immobiliers passant à 248 mois en novembre 2022, contre 244 mois le mois précédent.
En outre, l’Observation déplore le fait que cet allongement ne soit “plus suffisant pour compenser les conséquences de la hausse des prix des logements ou l’augmentation des taux d’apport personnel exigés, et son efficacité s’érode au fur et à mesure de l’augmentation des taux de crédit”.

Des conditions d’emprunt de plus en plus difficiles

Face à la hausse des taux d'intérêt, les emprunteurs se trouvent confrontés à une autre problématique, celle du taux d’usure, qui ne sera quant à lui, pas modifié avant le 1er janvier 2023. Le taux d'usure (qui est le taux maximum auquel les établissements bancaires ont le droit de prêter de l'argent) prend en compte le taux du prêt immobilier en lui-même, mais tout autant, l'assurance du crédit et l'ensemble de ses frais annexes. Pour rappel, le taux d’usure au 1er octobre 2022 a été fixé à 2,10 % pour un emprunt immobilier sur 25 ans…

Ainsi, selon les économistes, les banques pourraient encore faire preuve de davantage de sélectivité lors de l'étude des dossiers de demande de prêts immobiliers, dans les mois qui vont arriver, et le coût global des projets sera très sérieusement impacté par l’inflation sur le prix des matières premières, engendrant d’importants surcoûts pour les acquéreurs.

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Hausse du coût des matières premières

Le conflit russo-ukrainien guerre complique aujourd’hui les approvisionnements des matières premières nécessaires au secteur de la construction en France, retardant la livraison de certains projets et entraînant inévitablement, un phénomène d’inflation.
En effet, l’éclatement des affrontements dans ces deux pays qui produisent et fournissent une importante partie des matériaux tels que le carrelage, l’acier, le bitume… impacte fortement les acheminements à travers l’Europe.
Ainsi, les prix des matériaux indispensables à la réalisation des programmes immobiliers neufs, s’envolent (+ de 35 % pour le bois, +50 % pour le bois en lamellé, le contreplaqué et l’aggloméré) et touche les constructions neuves qui doivent faire face à ces surcoûts. La volonté des promoteurs immobiliers, d’endiguer les répercussions de cette hausse massive des prix matériaux sur la vente des logements neufs, est mise à rude épreuve.
Mais le secteur de l’ancien est également touché, et les propriétaires bailleurs risquent aussi de voir leurs factures évoluer drastiquement, lors de travaux de rénovation énergétique visant à mettre aux normes leurs biens destinés à la location, malgré le plan de résilience 2022, mis en place par le gouvernement pour lutter contre la hausse des prix.

Est-ce que le prix de l'immobilier va baisser en 2023 ?

Loin de baisser, la flambée des prix se poursuit. Selon la 7ème édition du baromètre des prix de l’immobilier neuf, réalisé sur plus de 100 villes de France métropolitaine par le Laboratoire de l’immobilier, les prix se sont envolés pour atteindre des niveaux records depuis mai 2021. On constate ainsi, que le prix moyen d’un appartement neuf s’élève désormais à 5 495 €/m², soit une augmentation de 5,7 % entre novembre 2021 et novembre 2022…

Kevin Brulin, Chargé d’études au sein du Laboratoire de l’immobilier, souligne qu’"en novembre dernier, nous avions déjà relevé une hausse de +5,7 % sur un an. Des difficultés d’approvisionnement, une hausse du prix des matériaux et de l’énergie, la mise en œuvre de nouvelles normes environnementales… tout a contribué au soutien des prix du neuf. L’évolution des prix se poursuit donc à un rythme toujours soutenu. En 3 ans, depuis la 1ère édition de notre baromètre, les prix de vente ont progressé de 18 % » !

Entre la crise sanitaire liée à la Covid-19, dont la France ne s’est toujours pas remise économiquement, et l’impact de la guerre russo-ukrainienne, il ne semble malheureusement pas envisageable de voir les prix diminuer au vu de la conjoncture actuelle.

À quoi faut-il s’attendre pour les prochains mois ?

Si les investisseurs immobiliers guettent une baisse des prix de l’immobilier, ce ne sera malheureusement pas le cas dans le neuf. L’approvisionnement des matériaux se fait attendre et les prix explosent, laissant fortement entrevoir une pénurie de matières premières nécessaires aux chantiers de construction dans les mois qui arrivent.
Cette situation pourrait ralentir le secteur du bâtiment et retarder l’achèvement de nombreux programmes immobiliers en France. D’autre part, la montée des prix se répercutera significativement sur les factures énergétiques des ménages. Si les conséquences de la guerre en Ukraine sont déjà visibles, nul ne sait aujourd’hui, quelles seront les répercussions réelles de ces tensions géopolitiques sur le marché de l’immobilier neuf à moyen terme. Les prochains mois seront très certainement déterminants pour le domaine de la construction immobilière et de la construction de maisons individuelles.

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Est-ce le bon moment pour acheter un bien immobilier ?

Oui, c’est encore le bon moment pour se lancer dans un projet d’achat immobilier neuf !
Malgré la guerre en Ukraine et l’augmentation des prix de matériaux, le marché de l’immobilier neuf en France reste toujours très attractif. Les biens immobiliers livrés attirent toujours de nombreux investisseurs soucieux de capitaliser, de se construire un patrimoine de qualité bien situé, et de profiter d’une défiscalisation immobilière.
Si les investisseurs sont amenés à s’interroger et à réfléchir à leur plan de financement, la pierre reste la valeur refuge préférée de Français, qui malgré l’instabilité de l’économie et un climat morose, sont nombreux à vouloir investir dans les prochains mois, en achetant un bien pour le louer (24 % selon une étude récente réalisée par BVA).

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