Fuite d’eau : qui du propriétaire ou du locataire doit payer ?

Vous êtes locataire et vous avez constaté un dégât des eaux dans votre logement ? Pas de panique, ce sinistre est un incident fréquent de la vie courante. Chasse d’eau qui fuit, baignoire ou machine à laver qui déborde, infiltrations au plafond,... Cependant, dans le cadre d’un logement loué, on ne sait pas toujours qui du locataire ou du propriétaire doit assumer le coût des travaux. Le blog de Sphère Immo fait le point sur les responsabilités de chacun lors d’une fuite d’eau.

Locataire : quelles sont mes responsabilités ?

Relatif aux rapports locatifs, l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 rappelle que le locataire est tenu d’entretenir couramment le bien qui lui est confié et de procéder aux réparations courantes pendant toute la durée de la location. Les réparations locatives font l’objet d’une liste non-exhaustive dans l’annexe du Décret n° 87-712 du 26 août 1987.

En effet, comme dans le cas de soucis de tapage nocturne, la loi tend à améliorer les rapports locatifs en distinguant qui du propriétaire ou du locataire est tenu de régler la note lors d’un dégât des eaux.

Ainsi, le locataire doit prendre à sa charge le nettoyage des dépôts de calcaire ou encore le dégorgement des canalisations. Également, c’est à lui de remplacer les équipements tels que les flotteurs et joints cloches des chasses d’eau, les joints des canalisations d’eau, mais aussi les clapets et presse-étoupes des robinets.

Par conséquent, si la fuite d’eau provient directement d’un manquement du locataire à ses obligations, la responsabilité des frais de réparation lui revient. De la même façon, en cas de mauvaise utilisation des équipements fournis dans le bail, le locataire est tenu responsable.

Et si je suis propriétaire ?

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au propriétaire bailleur de remettre à son locataire un logement en bon état. Le propriétaire est donc chargé de procéder à tous les travaux pendant toute la durée du bail de location, hors réparations locatives et imputables au locataire.

De ce fait, le bailleur doit assumer les frais causés par les travaux de gros-œuvre du logement, mais aussi de la toiture, des menuiseries, de la plomberie jusqu’aux canalisations. Alors, si la fuite d’eau provient de la vétusté d'un de ces éléments, il engage la responsabilité du propriétaire de financer l’ensemble des frais de réparation.

Identifier l’origine de la fuite d’eau

Ce n’est pas toujours facile de déterminer l’origine d’une fuite d’eau. Et pour échapper au règlement des factures, locataire et propriétaire peuvent parfois se rejeter la faute mutuellement. Bien qu’une solution amiable soit préférable, si vous ne parvenez pas à être d’accord, il est nécessaire de demander l’intervention d’un plombier afin de connaître la cause du sinistre. Autrement, il nécessite de faire appel à un couvreur dans le cas d’infiltrations provenant du toit, ou encore d’une société de vidange si les conduits de canalisations sont bouchés. 

Pour couvrir l’ensemble des frais d’interventions, le locataire devra faire jouer son assurance habitation.

Quel est le délai pour les travaux ou l'indemnisation de l'assureur habitation ? 

Suite à la déclaration d'un sinistre, votre assureur dispose d'un délai de 10 jours pour accuser réception de votre dossier. L'indemnisation intervient habituellement sous 15 à 30 jours après réception des pièces justificatives. Pour les travaux, un expert peut être mandaté par l'assurance afin d'évaluer les dommages. Cette expertise détermine le montant précis de la prise en charge. Une franchise reste à votre charge selon les modalités de votre contrat. Les recherches de fuite non destructives sont remboursées rapidement, tandis que les réparations plus complexes nécessitent parfois l'intervention d'un professionnel qualifié. Dans ce cas, l'assurance peut vous proposer l'intervention d'un artisan partenaire pour accélérer la remise en état. Pour les réparations modestes, l’assureur habitation Generali France laisse le choix au client entre l’intervention d’un professionnel agréé ou une somme forfaitaire pour réaliser les travaux lui-même.

 Les dégâts des eaux causés par un tiers

Parfois, la fuite d’eau ne provient pas du logement sinistré ou ne fait pas appel à la responsabilité ni du locataire ni de son propriétaire. Dans ces cas-là, des tiers sont impliqués, il est alors nécessaire d’identifier la responsabilité de chacun pour qu’une indemnisation adéquate soit appliquée. Ainsi :

- Dans le cas d’un sinistre causé par une fuite dans les parties communes : la copropriété est tenue pour responsable, elle devra engager son assurance pour indemniser le locataire et les éventuels voisins directement impactés. 

- Dans le cas d’un dégât des eaux provoqué par un tiers extérieur : installation d’une chaudière ou réparation sanitaire, le professionnel peut commettre une erreur et être à l’origine de la fuite. Il devra faire intervenir son assurance pour indemniser les victimes du sinistre. 

- Dans le cas de dommages suite à une fuite dans un logement mitoyen : qu’il soit responsable ou non, le voisin doit faire agir son assurance habitation qui prendra en charge le sinistre. Pour ce faire, le locataire doit établir un constat des dégâts des eaux avec son voisin et, toutefois, déclarer les dégâts auprès de son assureur. 

À savoir : si la fuite résulte d’une défaillance technique et qu’elle concerne au moins deux assurés, le sinistre est encadré par les conventions IRSI (convention d'indemnisation et recours des sinistres immeubles) et Cide-Cop (convention s'appliquant aux dégâts des eaux survenus dans une copropriété), qui permettent de faciliter la prise en charge de sinistres. Ces assureurs gestionnaires assureront l’indemnisation des dégâts provoqués chez la victime, mais aussi chez l’auteur du dommage.

 Ce qu’il faut retenir

- Si la fuite d’eau dépend d’un manque d’entretien du locataire, c’est à lui que revient la responsabilité de s’acquitter des frais. 

- Autrement, si le dégât des eaux provient de la vétusté d’un des éléments du logement, seul le propriétaire est responsable. 

- Aussi, la copropriété, un artisan extérieur ou un voisin, peut être l’auteur de l’incident. Dans ce cas, ce dernier doit engager sa responsabilité et faire la demande d’indemnisation auprès des sinistrés à son assurance.