Quels sont les frais annexes lors d’un achat immobilier neuf ?

Lorsque vous envisagez d'acquérir un bien immobilier neuf, il est essentiel d'anticiper l'ensemble des frais annexes liés à cet investissement. Ces coûts, bien qu'ils puissent sembler secondaires, peuvent significativement influencer votre budget. En les identifiant clairement, vous pourrez mieux planifier votre achat immobilier neuf et éviter les mauvaises surprises.

Les frais de notaire : allégés pour le neuf

Lors d'une transaction immobilière, les frais de notaire représentent une part importante des dépenses. Cependant, pour un achat dans le neuf, ces frais sont souvent réduits par rapport à l'ancien.

En effet, ils oscillent généralement entre 2 et 3 % du prix d'achat contre 7 à 8 % pour un bien immobilier ancien. Cette différence s'explique principalement par l'exonération des droits d'enregistrement sur le neuf.

Les frais de notaire incluent :

- Les émoluments du notaire

- Les droits de mutation

- Les débours (frais administratifs)

Pourquoi les frais de notaire sont-ils réduits dans le neuf ?

Les frais de notaire dans le neuf sont réduits en raison de l'exonération des droits de mutation, qui sont des taxes que l'acheteur doit normalement payer lors de l'acquisition d'un bien immobilier. Cette exonération permet d'obtenir un pourcentage global plus faible sur l'achat, rendant ainsi l'acquisition plus avantageuse financièrement.

Pour un bien neuf d'une valeur de 200 000 €, le calcul des frais de notaire se fera comme suit :

- Prix hors taxes : 200 000 € / 1,20 = 166 666,66 € HT

- Taxe de publicité foncière (0,715 %) : 166 666,66 € x 0,00715 = 1 249,99 €

- Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) : 200 000 € x 0,001 = 200 €

- Émoluments du notaire : (200 000 € - 60 000 €) x 0,799 % = 1 118,60 € + 893,80 € (pour les premiers 60 000 €)

Ainsi, pour un bien de 200 000 €, les frais de notaire s'élèveront à environ 2 012,40 €.

Tranches	Taux applicables depuis janvier 2021
De 0 à 6 500 €	3,870 %
De 6 500 à 17 000 €	1,596 %
De 17 000 à 60 000 €	1,064 %
+ de 60 000 €	0,799 %

Il existe plusieurs stratégies pour réduire les frais de notaire. Par exemple, il est possible de déduire le mobilier du prix d'achat, ce qui peut entraîner une réduction des émoluments notariaux. Depuis 2021, cette réduction peut atteindre jusqu'à 20 % sur les tranches d'assiette supérieures à 100 000 €.

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Les frais de garantie et d'hypothèque

Si vous financez votre achat via un prêt immobilier, vous devrez inclure les frais de garantie. Ces frais sont nécessaires pour protéger l’établissement prêteur en cas de défaut de paiement. Ils concernent soit une caution bancaire, soit une hypothèque. Ces deux options constituent des formes de sécurité pour le prêteur, mais elles diffèrent grandement en termes de coût et de modalités.

La caution bancaire, souvent proposée par des organismes comme Crédit Logement, devient de plus en plus courante dans les projets immobiliers. Elle est prisée en raison de sa simplicité et de son coût généralement plus faible. Avec la caution, l’emprunteur n'a pas à inscrire une hypothèque sur son bien, ce qui simplifie les démarches et évite des frais supplémentaires de notaire. Celle-ci consiste en l’engagement d'une société de cautionnement qui se porte garante du remboursement de votre emprunt. Le coût varie quant à lui, selon les organismes, mais il est généralement situé entre 1 à 2 % du montant emprunté.

De son côté, l'hypothèque est la forme de garantie la plus courante dans les projets immobiliers de grande envergure. Elle consiste à inscrire une dette sur votre bien immobilier, qui devient ainsi la garantie du prêt. Si l'emprunteur ne rembourse pas sa dette, le créancier peut saisir le bien. Bien que l'hypothèque soit moins fréquente pour les achats immobiliers courants (car souvent plus coûteuse en termes de frais de notaire et d'enregistrement), elle reste une option à envisager pour des montants d‘acquisition plus élevés.

En moyenne, les frais d’hypothèque oscillent entre 1 et 2% du montant emprunté, comme la caution bancaire, mais ils peuvent varier en fonction de la durée de votre crédit, de la banque choisie et de la forme de garantie sélectionnée. Choisir la solution adaptée à votre situation financière est une étape indispensable dans la réussite de votre projet immobilier. Les frais de garantie peuvent ainsi avoir un impact non négligeable sur votre budget, il est donc essentiel d’en tenir compte lors de la préparation de votre financement.

Pour celles et ceux qui envisagent d'effectuer une défiscalisation immobilière ou de réaliser un investissement locatif, il est également recommandé de comparer les différentes offres de garanties et de vous renseigner sur les assurances de prêt, qui peuvent ajouter un coût supplémentaire, mais protéger également votre investissement à long terme.

Les frais liés à la copropriété

Si vous achetez un appartement neuf au sein d’une résidence, n’oubliez pas de prévoir les charges de copropriété. Celles-ci couvrent l’entretien des parties communes, tels que les ascenseurs, les espaces verts, les jardins, les équipements connectés, ainsi que l'entretien des parties privatives comme les conduits de ventilation ou la chaudière collective. Ces charges peuvent varier en fonction de la taille de la résidence, des équipements disponibles et de l’emplacement géographique.

Les frais de copropriété peuvent inclure différents postes : la gestion administrative de la copropriété, les coûts liés à l’entretien courant, les travaux de réparation et de rénovation des parties communes, ainsi que les assurances pour couvrir les risques liés à l’immeuble. En fonction des services et des équipements présents dans l’immeuble (piscine, salle de sport, concierge, ...), celles-ci peuvent être relativement élevées. Cependant, il est possible que certaines charges soient prises en compte par le promoteur pendant la période de garantie ou de transition après l'achèvement du bien.

Avant l’achat, il est essentiel de consulter le budget prévisionnel de la copropriété pour estimer ses contributions annuelles. Ce dernier vous fournira une estimation des frais mensuels ou annuels auxquels vous devrez faire face en tant que propriétaire. Il est également conseillé de vérifier l’historique des augmentations de charges, car cela peut donner un aperçu de la tendance des coûts futurs. De plus, un syndic de copropriété performant peut contribuer à optimiser les coûts d’entretien et à éviter des dépenses imprévues.

En 2024, les bâtiments écologiques et intelligents, également appelés “Green Building” intègrent des équipements énergétiques performants, comme des panneaux solaires, des systèmes de récupération des eaux de pluie, des dispositifs de domotique, un préchauffage de l’Eau Chaude Sanitaire (ECS) par panneaux solaires thermiques permettant de gérer sa consommation d’énergie à distance. Ces installations innovantes sont impactantes au niveau des systèmes de chauffage et permettent de réaliser des économies d’énergie significatives sur le long terme, pour la copropriété et donc de ses habitants. Les espaces verts des résidences écologiques, où l’accent est mis sur la reconstitution d’espaces les plus naturels possibles et une végétalisation, ne nécessitent que peu d’entretien et ont également concernés par cette réduction de frais.

Au niveau des frais de gestion, le contrat d’assurance multirisque bénéficiera d’un prix plus avantageux et donc moins onéreux que dans l’ancien, sur toute la durée de la garantie dommage ouvrage (10 ans). Enfin, les frais de syndic concernant les interventions de réception des parties communes sont plus élevés la première année, liés aux débuts de la vie en copropriété, mais se régularisent après.

Les taxes à prévoir lors d’un achat immobilier neuf

Outre les frais de notaire et les charges de copropriété, il existe d’autres taxes qu’il convient de prendre en compte lors de l’achat d’un bien immobilier neuf. La TVA sur le neuf est un élément essentiel, car elle représente un pourcentage significatif du prix d'achat dans le cas d'une acquisition d'un bien immobilier neuf.

En règle générale, la TVA est de 20 %, mais elle peut être réduite à 5,5 % dans certains cas, comme pour l’achat d’un logement neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) dans des zones spécifiques. Ces zones comprennent notamment les zones ANRU (Aménagement et de Rénovation Urbaine) ou les secteurs situés dans un rayon de 300 mètres autour de ces zones, ainsi que les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV). Cette réduction vise à encourager la réalisation de programmes immobiliers neufs et à faciliter l’accession sociale à la propriété, sous condition que le bien soit destiné à être utilisé comme résidence principale par l’acquéreur.

Par ailleurs, un taux de TVA réduit à 10 % peut s’appliquer à l’acquisition de logements locatifs dits « intermédiaires », sous certaines conditions spécifiques. Pour en savoir plus sur les critères d’éligibilité à ces dispositifs avantageux, n’hésitez pas à nous contacter.

De plus, la taxe d’aménagement peut également s'appliquer. Celle-ci est due par l'acheteur lors de la construction d'un bien immobilier neuf. Bien qu'elle ne concerne pas directement l'acheteur de l'appartement neuf, elle peut affecter le coût total de l'achat, notamment si des travaux d'aménagement supplémentaires sont nécessaires. En fonction de la superficie et de la localisation du bien, cette taxe peut être plus ou moins élevée.

FAQ : À retenir

1. Pourquoi les frais de notaire sont-ils moins élevés dans le neuf ?

Les frais de notaire sont réduits dans le neuf car il n'y a pas de droits de mutation, contrairement à l'immobilier ancien. Cela permet de réduire le pourcentage global des frais.

2. Quelles taxes sont applicables lors de l'achat d'un bien immobilier neuf ?b>

Lors de l'achat d'un bien neuf, la TVA peut être réduite à 5,5 % dans certaines zones spécifiques, comme les zones ANRU ou les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville. Une taxe d'aménagement peut également s'appliquer.

3. Comment est calculée la taxe d’aménagement lors de l'achat d'un bien neuf ?

La taxe d’aménagement est calculée en fonction de la superficie et de la localisation du bien immobilier. Elle peut être plus ou moins élevée selon ces critères.