Quels diagnostics immobiliers doit-on réaliser lors d’une vente immobilière ?

Lors de la vente d'un logement, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison, le vendeur a l'obligation de fournir à l'acquéreur un dossier reprenant l'ensemble des diagnostics techniques immobiliers (DDT). Cet outil d'information est essentiel pour les acheteurs pour les rassurer quant à l'état de leur future habitation. Découvrez avec Sphère Immo, quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires qui doivent être fournis dans une transaction immobilière.

Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?

Le diagnostic immobilier permet de vérifier la conformité d'un bien par rapport aux normes en vigueur afin d’assurer la sécurité des personnes, des biens et de l'environnement.

Le diagnostic immobilier

Il s’agit en réalité d’une inspection ou d’un état d'une propriété résidentielle. Un diagnostiqueur professionnel accrédité par un organisme de certification et mandaté par le vendeur du bien, mesurera un ensemble de points précis sur une propriété. Ceux-ci varient selon plusieurs critères tels que l’année de construction, le projet en lui-même (vente, location, construction, démolition), le type de propriété (maison individuelle, appartement, bien en copropriété, commerce, bureau,...) et la date d'installation de l'électricité et du gaz.

Le Dossier Technique de Diagnostic (DDT)

Depuis le mois de juin 1997 et le vote de la Loi Carrez, si l'objet est situé dans une copropriété et que sa superficie est d'au moins 8m2, un diagnostic immobilier est obligatoire pour les transactions immobilières. Que ce soit pour une location ou une vente d’une maison ou d’un appartement, il faudra alors constituer un Dossier de Diagnostic Technique.

Le DDT est remis par le diagnostiqueur après son intervention. Celui-ci doit l'ensemble des diagnostics immobiliers légaux requis, à savoir : Le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état des servitudes « risques » et d’information sur les sols (ESRIS), le diagnostic électrique, le diagnostic gaz, le constat des risques d’exposition au plomb (CREP), le diagnostic amiante sur les parties privatives (DAPP), le mesurage de la surface habitable du logement.

Ce DDT a pour but de protéger la sécurité des personnes, des biens et de l'environnement en diffusant des informations précises sur l'état des biens. Actuellement, il se compose de plusieurs diagnostics obligatoires en fonction de la superficie de la parcelle, de la géolocalisation et de la date du permis de construire. Cependant, des diagnostics complémentaires peuvent également être nécessaires en fonction de l'ancienneté de l'installation gaz et électrique.

À SAVOIR :

Le DPE

Créé en 2006, le DPE indique la performance énergétique d'un bien. En fonction de sa consommation énergétique et de son taux d'émission de gaz à effet de serre, le diagnostic attribue au bien, une note énergétique comprise entre A (pour les meilleurs biens) et G (pour les logements les plus énergivores).
Mis en place par les pouvoirs publics pour accompagner la transition écologique en France, le DPE incite et oblige actuellement les propriétaires de biens immobiliers anciens, à réaliser des travaux de rénovation énergétique (dans le cas d'un logement trop énergivore).
De nombreuses habitations, appelées "passoires thermiques" sont encore énergivores et mal isolées en France et nécessitent d'être rénovées, aussi bien pour diminuer les dépenses énergétiques de ces logements qui surconsomment et ont du mal à garder la chaleur, que pour diminuer la pollution engendrée par cet excès d’émissions de gaz à effet de serre sur la planète.

Instauré pour aller dans le sens de la Loi Climat, le DPE oblige ainsi les propriétaires de biens immobiliers locatifs dans l'ancien à réaliser des travaux d’amélioration énergétiques de leurs logements. La loi impose en outre aux bailleurs de ne pas dépasser certaines "étiquettes énergétiques" pour louer un logement.

À lire aussi : Investir Vert : développement durable et immobilier neuf

Qu’est-ce que la loi Climat ?

Issue des travaux de la convention citoyenne pour le climat et promulguée et publiée au Journal officiel le 24 août 2021, la loi Climat porte sur la lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses effets.
Ancrant la notion même d’écologie au sein de notre société moderne, elle touche à tous ses aspects des services publics, à l’éducation de nos enfants, à l’urbanisme, aux déplacements, aux modes de consommation et à la justice.

Avoir des bâtiments rénovés consommant moins d'énergie, mieux isolés, répond ainsi à une partie des problématiques environnementales actuelles. La hausse des prix de l'énergie pose en effet, des questions sur l'efficacité énergétique des bâtiments et la nécessité d'engager de vastes plans publics d'amélioration des logements. Un projet de loi a d’ailleurs été proposé pour accélérer la rénovation thermique des logements, le jeudi 24 novembre 20222, en assurant «un reste à charge zéro» aux ménages les plus modestes pour réaliser les travaux nécessaires et interdire les locations énergivores.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour mettre en vente un bien immobilier ?

Lors de la vente d'un logement, le vendeur est tenu de fournir à l'acquéreur un certain nombre de documents réunis dans le Dossier Technique de Diagnostic Immobilier (DDT) :

Le DPE : Le seul audit immobilier qui s'applique à tous les logements

Comme évoqué précédemment, le DPE permet à un logement d'évaluer la quantité d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre qu'il émet. Sur cette base, le bien reçoit une étiquette énergétique. Pour les catégories D, E, F ou G dont la consommation d'énergie primaire est supérieure ou égale à 331 kWh/m2/an, un audit énergétique doit également être réalisé conformément à l'article 158 de la loi n° 2021-1104. Des visites techniques obligatoires selon l'ancienneté du bien : plus le logement est ancien, plus le nombre de visites obligatoires imposées par la loi est important. Par conséquent, un rapport sur les risques d'exposition au plomb n'est requis que pour les propriétés dont les permis de construire ont été délivrés avant 1949. Comme son nom l'indique, il est destiné à détecter la présence de plomb dans les revêtements des bâtiments.

À SAVOIR

Un diagnostic de performance énergétique n'est pas exigé pour les ventes en état futur d'achèvement (VEFA).

Le diagnostic amiante : obligatoire pour tous les logements

Le diagnostic amiante est obligatoire pour l’ensemble des biens construits selon des permis d'urbanisme antérieurs à 1997.

Le diagnostic gaz

Si l'installation de gaz dans votre habitation a plus de 15 ans, vous devrez effectuer une évaluation de l'état par un diagnostiqueur certifié.

Le diagnostic électrique

Un diagnostic similaire à celui du gaz s'applique également aux installations électriques de plus de 15 ans.

Le diagnostic obligatoire selon la localisation du bien

Si le bien est situé dans l'une des communes précisées dans l'arrêté préfectoral, une déclaration de risque et de pollution peut être exigée. Cela s'applique également au diagnostic des termites et autres insectes ligneux. Seules certaines habitations situées dans des zones connues pour être infestées de termites ou susceptibles d'être infestées pendant une courte période seront concernées. De même, si la zone est classée en zone vulnérable par la préfecture, un diagnostic de risque de pourriture sèche est exigé. Enfin, comme le prévoit le code de l'urbanisme, si le vendeur est situé dans une zone soumise au bruit des avions, le vendeur doit limiter l'exposition aux bruits aériens affectant son bien.

Le diagnostic obligatoire selon le type de bien vendu

Les maisons individuelles non raccordées au réseau public de collecte des eaux usées doivent faire vérifier l'état de leur sanitaire avant la vente. Réalisé par le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC), la mairie où sont implantés les hébergements, permet d'évaluer les risques sanitaires et environnementaux. Si le bien est en copropriété, le vendeur doit également déterminer la surface "Loi Carrez".

Quelle est la durée de validité des diagnostics immobiliers ?

La validité d'un diagnostic dépend non seulement de la transaction, de l'objet du diagnostic lui-même, mais aussi des résultats du diagnostic. Pour les ventes immobilières, certains diagnostics immobiliers sont à refaire si le bien est vendu depuis plus de 6 mois. Il est donc très important de faire attention à la durée de validité du diagnostic immobilier. Le prix d'un dossier de diagnostic technique varie quant à lui, d'un expert à l'autre. Vous avez donc tout intérêt à comparer.

Pour les diagnostics éphémères

Les diagnostics d'état de risque et de pollution (ERP) tels que l'état de risque naturel, minier, technique, termites ont une durée de validité courte de 6 mois, dans ce cas la vente ou la location doit être conclue rapidement.

Durée de validité du certificat de vente

Lors de la vente d'un bien, le propriétaire doit présenter :

- Diagnostic de performance énergétique sauf s'il s'agit d'un bien neuf diagnostic amiante ;
- Diagnostic des installations électriques si elles ont plus de 15 ans ;
- Si le diagnostic de l'équipement à gaz a également passé plus de 15 ans. Un diagnostic sur la présence de termites ;
- Un diagnostic ERP de la zone où est située le logement ;
- Un diagnostic de surface loi carrez si le bien est en copropriété ;
- Un diagnostic mérule s'il est situé dans une zone définie par arrêté préfectoral ;
- Un diagnostic d'assainissement si le bien n'est pas raccordé au réseau public.

Durée de validité des diagnostics locatifs

La durée de validité n'est pas la même pour les ventes et les locations.
Lors de la location d'un bien, la liste des diagnostics remis aux locataires est également différente. Les propriétaires doivent fournir les diagnostics immobiliers suivants :

- Un diagnostic de performance énergétique ;
- Un diagnostic électrique si l'installation a plus de 15 ans ;
- Un diagnostic du gaz si l'installation a plus de 15 ans ;
- Un diagnostic sur le plomb ;
- Un diagnostic ERP ;
- Une copie du diagnostic amiante.

Quel est le prix des diagnostics pour vendre un bien immobilier ?

Le prix d’un diagnostic se calcule en fonction de l’année d’obtention du permis de construire et de la superficie du bien :

- le diagnostic amiante : compris entre 70 et 165 euros ;
- le diagnostic plomb : compris entre 120 et 275 euros ;
- le diagnostic gaz : indépendant de la surface, entre 85 et 155 euros ;
- le diagnostic électrique : entre 60 et 155 euros ;
- le DPE : compris entre 65 et 145 euros ;
- la loi Carrez : entre 60 et 135 euros.

Prix ​​moyen, diagnostic par diagnostic :

Voici les prix moyens pratiqués par les professionnels du diagnostic, commandés à l'unité. Ceux-ci sont fournis à titre informatif uniquement et, dans la pratique, on peut s'attendre à ce qu'ils varient considérablement en fonction d’une multitude de facteurs.

Qui paye les diagnostics lors d'une vente immobilière ?

L'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation (source Legifrance.gouv.fr) impose la réalisation de différents diagnostics techniques pour le compte du vendeur. Il s'agit notamment du DPE, de l'Amiante, du Plomb (selon l'année de construction), du Gaz, de l'Électricité et du Diagnostic Termites (zones à risque). En règle générale, il appartient au vendeur de mandater un diagnostiqueur professionnel pour effectuer ces diagnostics.

Prise en charge par le vendeur

En cas de vente, le vendeur prend en charge les frais de constitution du dossier de diagnostic technique. Toutefois, les parties peuvent convenir de facturer à l'acheteur ces services. En cas de location, la loi stipule que le dossier de diagnostic technique doit être fourni par le bailleur. Elle est donc entièrement à la charge du propriétaire.

Prise en charge par les acheteurs

Une inspection de la propriété est obligatoire pour assurer la protection de l'acheteur. Le vendeur doit les présenter au plus tard au moment de la signature des actes. Dans la plupart des cas, le vendeur supporte le coût de l'expertise immobilière. En effet, les diagnostics listés dans le DDT doivent avoir été réalisés préalablement à la vente ou à la location du bien en question. Les vendeurs peuvent déjà fournir tous les diagnostics requis. Cependant, les notaires peuvent demander un examen plus approfondi pour diverses raisons, et dans ce cas précis, l'acquéreur peut supporter les frais inhérents à la réalisation d'un nouveau diagnostic.

Ce qui change avec l’entrée en application des nouveaux DPE 

Le nouveau Diagnostic de Performance Energétique se précise, combinant deux anciennes étiquettes : l'étiquette énergie et l'étiquette climat. Celles-ci rendent compte des émissions de gaz à effet de serre des logements. Les matières premières seront donc classées dans le nouveau DPE en commençant par les moins bonnes performances, soit en termes de consommations en énergie primaire (gaz, électricité, fioul domestique, bois,...), soit en termes d’émissions de gaz à effet de serre (GES) comme le dioxyde de carbone.
De plus, le DPE doit afficher une fourchette de charges annuelles liée à la consommation du logement, et ce, de manière très lisible pour l'acquéreur ou le locataire. Cette estimation énergétique doit figurer dans les annonces immobilières à partir du 1er janvier 2022.

Les DPE exécutés avant le 1er juillet 2021 restent en vigueur après cette date : jusqu'au 31 décembre 2022 pour les DPE exécutés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 et jusqu'au 31 décembre 2024 pour les DPE exécutés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021. Par conséquent, les DPE les plus anciens doivent être mis à jour dès aujourd'hui. Le nouveau DPE sera en vigueur pendant 10 ans.

Si le DPE reste obligatoire pour toute transaction immobilière, en achetant un logement neuf, pour habiter ou dans le cadre d’un investissement locatif, les propriétaires n'auront pas besoin de se poser de questions quant aux consommations énergétiques et aux émissions de gaz à effet de serre. Les nouvelles constructions répondant aux dernières normes environnementales en vigueur, à l’instar de la RE 2020.