Crise du logement : comment stopper l’hémorragie ?

Au premier trimestre 2023, les promoteurs immobiliers ont enregistré une chute dramatique des réservations de logements neufs, avec une baisse de 41% par rapport à l'année précédente, soit un niveau catastrophique de moins de 20 000 réservations. Ce chiffre représente un plancher bas qui n'avait même pas été atteint pendant le confinement le plus strict au deuxième trimestre 2020, lorsque 21 750 logements avaient été réservés. Cette baisse des réservations concerne à la fois les logements neufs issus de nouvelles constructions et ceux qui ont été réhabilités ou rénovés. Face à cette situation d'urgence qui met sérieusement en péril le secteur immobilier, la confédération des petites et moyennes entreprises (CPME) a tenu une réunion bilatérale, le 22 mai dernier, à Matignon avec Elisabeth Borne, la première ministre, pour trouver des solutions et stopper l’hémorragie.

Les causes de la crise du logement

Le marché immobilier s’enfonce dans une crise durable selon le dernier communiqué de presse de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). Cette chute des réservations autant marquée pour les appartements, que pour les maisons, concerne l’ensemble du territoire, même si elle s’avère toucher particulièrement la zone B1 (notamment les villes de Bordeaux, Strasbourg, Rennes, Nantes, ou encore Lyon et Lille). Les raisons qui se cachent derrière cette situation alarmantes sont nombreuses et incluent notamment l'augmentation des coûts de construction en raison de la hausse des prix des matières premières et de l’impact de la guerre entre l’Ukraine et la Russie, la pénurie de main-d'œuvre et les exigences de la réglementation environnementale (REE 2020).
En outre, le prix du foncier a nettement augmenté en raison de politiques telles que le "Zéro Artificialisation Nette" (ZAN) des sols, et les taux d'intérêt bancaires ont également connu une hausse importante ces derniers mois. Malgré le besoin de construire 500 000 logements chaque année pour répondre aux besoins des Français, seuls 370 800 logements ont été mis en chantier en 2022.
Parallèlement, la France a mis en place des mesures strictes pour lutter contre les logements énergivores, allant bien au-delà des exigences européennes, telles que le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et le carnet d’information du logement, qui peuvent entraîner l'obligation de réaliser des travaux coûteux pour conserver un logement dans le parc locatif. Cependant, la fiabilité de ces diagnostics est remise en question, ce qui constitue une véritable menace pour le parc locatif, qu'il soit privé ou social. Plus de 400 000 logements risquent donc de disparaître rapidement, en plus des encadrements plus stricts visant le marché de la location courte durée et saisonnière.

Enfin, les investisseurs quant à eux, sont de plus en plus contraints par les nouvelles règles du Haut Conseil de Stabilité Financière. Le taux d'endettement est désormais plafonné à 35 %, sans prendre en compte le reste à vivre. Cependant, les investisseurs immobiliers s'endettent généralement pour réaliser ces placements et se voient ainsi pénalisés par cette règle encore plus restrictive, qui limite leur capacité d'emprunt. 

Une offre locative en nette diminution

On observe depuis quelques années, une forte préférence des Français pour la vente plutôt que la location. Cette tendance, s'est accentuée avec la pandémie de Covid-19. Les offres de location sur le marché immobilier se font de plus en plus rares, tandis que les offres de ventes immobilières connaissent une augmentation significative. Selon une étude réalisée par le site Bien'Ici, l'offre locative a chuté de 13% en un an, ce qui représente un recul considérable. Aujourd'hui, sur Leboncoin, on remarque que près de trois quarts des annonces concernent des ventes immobilières. La demande croissante pour les appartements étudiants d'une pièce a conduit à leur rareté sur le marché. Les ventes de logements aux investisseurs particuliers connaissent une baisse significative de 52,3% au premier trimestre 2023, un chiffre jamais observé par le passé. Jusqu'à présent, les achats de logements par les particuliers étaient répartis de manière équitable entre l'accession à la propriété et l'investissement locatif. Cependant, cette répartition a maintenant évolué pour représenter 66% pour les accédants contre seulement 33% pour les investisseurs. Or, ces derniers jouent un rôle crucial dans le lancement des programmes immobiliers neufs en se positionnant en amont des accédants. Leur diminution significative met ainsi en péril le démarrage des projets mixtes. Parallèlement, les ventes en bloc, bien qu'en baisse de seulement 7,9% en raison d'un fort recul déjà observé au début de 2022, deviennent marginales.
La demande de logements locatifs est donc extrêmement élevée rendant la recherche d'un appartement ou d'une maison à louer particulièrement difficile. Outre la pénurie de nouvelles constructions ou de rénovations de logements, l'une des principales causes de cette situation réside dans la difficulté d'obtenir des prêts en raison de la hausse des taux d'intérêt. Cette baisse de l’offre empêche ainsi de nombreux ménages d'accéder à la propriété, les maintenant donc dans une situation de locataires.

Enfin, bien évidemment, lorsque l'offre et la demande sont déséquilibrées, les loyers ont tendance à augmenter. Cependant, il existe un indice de référence des loyers (IRL) qui limite cette augmentation à 3,49% pour le moment par rapport à celui du 1er trimestre 2022. Certaines villes possèdent également des réglementations spécifiques encadrant les loyers, cependant, ces mesures ne prennent pas en compte l'augmentation des charges, en particulier en raison de la hausse des coûts de l'énergie…

Les propositions pour prévenir une crise majeure du logement

Lors de la réunion du 22 mai, le président de la CPME, François Asselin, a remis ses différentes propositions à Elisabeth Borne :

Simplifier les procédures administratives

La CPME suggère de réduire les délais de délivrance des permis de construire, qui actuellement prennent en moyenne 3 mois. Selon eux, cela pourrait être réalisé en simplifiant les procédures administratives liées aux règles d'urbanisme et en accélérant le processus de préemption au niveau municipal. Dans le but de raccourcir davantage les délais des projets immobiliers, la confédération demande également une réduction du temps entre la signature de la promesse de vente et l'acte définitif. La simplification des procédures administratives, connues pour être fastidieuses en France et entraînant des retards importants dans la réalisation des projets, faisait également partie des engagements du gouvernement.
En ce qui concerne la réglementation, la CPME critique les contraintes imposées par le nouveau Diagnostic de Performance Energétique (DPE), qui sont particulièrement lourdes pour les propriétaires bailleurs. Les dirigeants demandent au gouvernement de revoir cette mesure. En effet, les locataires auront désormais la possibilité d'obliger leur propriétaire à effectuer des travaux dans leur logement s'il ne respecte pas les normes énergétiques en vigueur, en recourant éventuellement à des poursuites judiciaires. Déjà inquiets face aux interdictions de location qui touchent les logements énergétiquement inefficaces, 51 % des bailleurs ont ainsi déserté le marché immobilier en vendant leurs biens en 2021.

Réévaluer les soutiens gouvernementaux

Pour sortir le secteur du logement de la crise dans laquelle il est plongé, les acteurs du domaine sollicitent l'aide de l'État, non seulement par le biais d'assouplissements des règles bancaires, mais pas seulement. En plus de la problématique indéniable de la hausse des taux d'intérêt et des restrictions dans l'octroi des crédits immobiliers, les demandes d'aide au logement se multiplient. Ainsi, la CPME réclame la mise en place d'une nouvelle fiscalité, notamment en faveur des primo-accédants.
D'un côté, la CPME envisage de motiver les municipalités à construire en offrant des incitations fiscales, ce qui pourrait relancer le nombre d'autorisations de permis de construire, actuellement en chute libre. De l’autre, les contribuables qui se lancent dans un achat immobilier avec des travaux de rénovation pourraient bénéficier d'une avance de financement pour leur projet, accordée par l'État sous forme de fonds avancés, récupérables en partie lors de la vente du bien.

Stimuler l'emploi grâce au logement

La CPME souhaite résoudre une double problématique en lien avec le logement et l'emploi. En raison d'un manque de recrutements qualifiés, le plein-emploi est actuellement en déclin et ne parvient pas à atteindre ses objectifs. Certaines zones dynamiques économiquement parlant, ne parviennent pas à attirer de candidats en raison du manque de logements disponibles.
C'est pourquoi la confédération envisagerait la création d'un crédit d'impôt dédié à la mobilité professionnelle, afin de réduire les frais liés aux déménagements. Ce dispositif fiscal serait accordé aux contribuables qui changent de région pour des raisons professionnelles, en mettant l'accent sur les ménages modestes qui rencontrent le plus de difficultés lors d'un déménagement. Cette mesure permettrait notamment aux grandes entreprises françaises d'augmenter leurs possibilités d'embauche en favorisant la mobilité professionnelle.

La construction de logements neufs : la solution pour répondre à la demande locative

Si l'interdiction de louer des logements considérés comme des passoires thermiques est honorable, elle entraîne toutefois avec elle, le retrait d'un nombre important de logements du marché locatif. Selon l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), il existe presque 5,2 millions de biens classées F et G, dont 500 000 classées "G+". Les propriétaires bailleurs se voient ainsi confrontés à un choix, celui de rénover ou de vendre leurs logements.
Cependant, les rénovations énergétiques, sont extrêmement coûteuses, et les prix des matériaux ne cessent d'augmenter, poussant de nombreux bailleurs à réévaluer leur portefeuille immobilier. En 2022, selon le portail immobilier Bien ici, 25% des biens à louer étaient classés "G" contre 35% en 2021, ce qui témoigne d'un basculement du marché locatif vers le marché de la vente. Pourtant, les pouvoirs publics, avec des programmes tels que MaPrimeRenov', ont fait de la rénovation des logements existants leu cheval de bataille en termes de politique du logement et de transition écologique.
Cette tendance risque malheureusement de perdurer, d'autant plus que certains biens ne pourront jamais bénéficier d'une rénovation thermique efficace conforme aux exigences législatives. Par exemple, les logements ayant une surface insuffisante pour une isolation intérieure ou les habitations mansardées dont le volume à chauffer est disproportionné par rapport à leur surface habitable, ainsi que les immeubles haussmanniens et ceux qui se trouve en secteur protégé soumis à l’autorisation de travaux des Architectes des Bâtiments de France (ABF) et dont les façades ne peuvent pas être isolées par l'extérieur.
Les conséquences sont doubles : d'une part, les propriétaires-bailleurs sont privés de la possibilité de générer des revenus supplémentaires grâce à la location de leurs biens, et d'autre part, l'offre en logements locatifs disponibles se trouve réduite.

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