Nos conseils pour bien rédiger un contrat de location

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier locatif et souhaitez obtenir des conseils pour bien rédiger un contrat de bail ? Qu’il s’agisse de louer une maison ou bien un appartement, vous devez absolument établir un contrat de location. Ce dernier est régi par des réglementations bien spécifiques, et matérialise les droits et les obligations des deux parties, à savoir le bailleur et le locataire. Découvrez nos conseils pour bien rédiger votre bail locatif.

Contrat de location : quels sont les éléments obligatoires ?

Le contrat de location, également nommé bail, est en réalité une convention par laquelle le propriétaire met à la disposition du/des locataire(s) un logement loué. Celui-ci contient les modalités concernant la location, et notamment le montant du loyer et des charges locatives.

Il existe 2 types de contrats de location à usage d’habitation (régis par la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur du 24 mars 2014) :

• Les contrats de location pour les logements loués vides ;
• Les contrats de location pour les logements loués meublés.

Que ce soit pour un logement loué nu ou pour un logement meublé, les informations et les clauses obligatoires à faire figurer sur le bail d’habitation, sont sensiblement les mêmes, à savoir :

• Identité et coordonnées du propriétaire ;
• Identité et coordonnées du locataire ;
• Adresse du logement en location et éventuellement du parking ou du garage ;
• Description du logement (appartement, maison, nombre de pièces, équipements privatifs et communs) ;
• Surface habitable de l’habitation ;
• Durée du bail de location et ses modalités de résiliation. Pour un logement nu, la durée du bail est de 3 ans, contrairement à un meublé où la durée est de 12 mois, voire même de 9 mois si le locataire est étudiant ;
• Nature et le montant des travaux réalisés dans le logement depuis le dernier changement de locataire ;
• Montant du loyer + des charges locatives, la périodicité à laquelle il devra être versé ;
• Montant du dernier loyer (valable, uniquement, si l’ancien locataire a quitté les lieux depuis - de 18 mois) ;
• Montant du dépôt de garantie : il s’agit de la somme que le locataire règle au bailleur à l’entrée dans le logement et qu’il récupèrera à la sortie, sauf en cas de  dégradations éventuelles du logement pendant la location.
• Annexes obligatoires au bail (dossier de diagnostics techniques), état des risques et catastrophes naturelles du logement, d’exposition au plomb et à l’amiante…

Quelle différence entre la location vide et la location meublée  pour votre contrat de location ?

Dans le cas d’une location meublée, le bailleur doit en + fournir à ses locataires une liste détaillée du mobilier et des éléments indispensables à la vie quotidienne, fixée par décret : retrouvez la  liste du mobilier d’un logement meublé est fixée par décret. Il est donc très important de réaliser un inventaire complet lors de la signature du contrat de location puis de l’annexer au bail. 

Quels sont les éléments communs aux deux types de contrats de location ?

Qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé, sachez que vous devez annexer au contrat de bail, un état des lieux d’entrée que vous établirez lors de la remise des clés. Il est indispensable de bien soigner l’état des lieux d’entrée, car lors du départ de votre locataire, un état de lieu de sortie sera dressé. Ce dernier vous permet de déterminer s’il y a des réparations  et des travaux à réaliser et qui incombent au locataire. Vous serez alors en mesure de lui restituer ou non son dépôt de garantie initial en fonction de l’état dans lequel vous a été rendu le logement le jour de sa sortie.

Qu’est-ce que la caution solidaire d’un bail locatif ?

Pour vous rassurer, en cas de situation précaire des locataires, vous pouvez demander aux candidats au logement d’apporter une caution. La caution solidaire ne doit pas être confondue avec le dépôt de garantie ! Il s’agit d’une personne se portant garante en cas de défaut de paiement du locataire. Ainsi, en cas d’impayés, en tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez exiger du garant qu’il rembourse les sommes à payer à la place du locataire. C’est un mécanisme très protecteur pour le bailleur, mais qui représente toutefois, un engagement lourd pour la personne qui se porte caution…

Qu’est-ce que vous n’avez pas le droit de demander à un futur locataire ?

Certaines clauses sont considérées comme abusives aux yeux de la loi selon l’article 4 de la loi de 89. En effet, vous n’avez pas le droit de :

• Facturer des frais, en cas de retard dans le règlement des loyers ;
• Résilier de manière anticipée le contrat de location pour des motifs autres que le non-paiement des loyers et des charges, l’absence d’assurance habitation ou les troubles de voisinage ;
• Réduire la durée du contrat (36 mois vide, 12 mois en meublé (9 mois dans le cas des étudiants ou d’une reprise des lieux légitime) ;
• Limiter le nombre d’habitants, car votre locataire possède la jouissance de l’habitation et a parfaitement le droit d’héberger d’autres personnes ;
• Imposer le règlement des loyers par prélèvement automatique;
• Facturer des frais annexes tels que des frais d’état des lieux de sortie, d’envois des quittances, d’abonnement… ;
• Interdire au locataire d’avoir un animal domestique ;
• Interdire au locataire de fumer dans le logement (votre locataire est responsable de l’usage de son l’habitation et devra le remettre en état au moment de sa sortie, sous peine de ne pas se voir restituer sa caution).

Comment résilier le contrat de location ?

En tant que propriétaire ou locataire, chacun a le droit de mettre un terme au bail de location.

Le congé donné par le locataire

Le locataire peut mettre fin au bail locatif à n’importe quel moment. Pour ce faire, il doit adresser à son bailleur, une lettre RAR, ou réaliser une remise en mains propres, en respectant le préavis en vigueur. Concernant les locations vides, le délai de résiliation est de 3 mois, contre 1 mois pour les locations meublées (sauf certains cas spécifiques prévus par la loi).

Le congé donné par le bailleur

Le bailleur, ne peut, quant à lui, donner congé qu’à l’issu du bail. En le justifiant d’un motif prévu par la loi, à savoir un congé pour vendre le bien (il est important de spécifier que le locataire dispose d’un droit de préemption pour racheter le dit bien). Le propriétaire a aussi la possibilité de donner congé à son locataire pour habiter le logement. Cette clause vaut également pour l’époux, le partenaire de PACS, ses ascendants, ses descendants… Enfin, le bailleur peut résilier le bail pour motif légitime et sérieux.

Un propriétaire au également la possibilité de refuser le renouvellement du contrat en envoyant une lettre RAR en respectant un préavis de 6 mois pour les locations vides et 3 mois pour les logements meublés.

BON À SAVOIR :

Certains locataires sont protégés telles que les personnes locataires de +de 65 ans disposant de faibles ressources. Si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le contrat de location, il devra alors trouver une solution de relogement pour son locataire âgé.

Pour être certain de ne pas commettre d’impairs et de rédiger correctement votre bail, vous pouvez utiliser un modèle conforme aux obligations légales en vigueur.