Nos conseils pour acheter ou investir dans l’immobilier en 2023

Malgré la diminution de la construction de logements neufs et les difficultés liées à l’obtention des crédits immobiliers, c’est encore le bon moment pour réaliser un projet immobilier en 2023, que ce soit pour l'achat d'une résidence principale (ou secondaire) ou pour investir. Cette période offre des opportunités pour trouver des biens permettant d’obtenir un rendement intéressant. Comment optimiser son dossier de prêt immobilier et son profil emprunteur afin d'augmenter ses chances d'obtenir un financement avantageux auprès des établissements bancaires ? Quels sont les leviers de négociation envisageables ? Tous nos conseils sont dans cet article !

Prêt immobilier : comment présenter un dossier de crédit optimal ?

Si les conditions d’octroi se sont durcies (le HCSF a passé le taux d’endettement à 35% autant pour les acquéreurs de résidence principale que pour les investisseurs), il reste heureusement toujours possible d'obtenir un crédit immobilier en 2023. Toutefois, il est essentiel de prendre en compte un changement de dynamique majeur et de se concentrer, en premier lieu, sur sa capacité d'emprunt avant de chercher un bien. Lors de la constitution de son dossier d’emprunt, il reste crucial pour l’emprunteur de ne pas oublier un prérequis : disposer d'un apport personnel d'au moins 10% du montant total de l’acquisition immobilière. Idéalement, avoir 20% d'apport est encore mieux, sans toutefois épuiser l’ensemble de son épargne. Les banques exigent en effet que l'emprunteur maintienne un équilibre budgétaire, notamment en cas de dépenses imprévues comme d’éventuels travaux de rénovation à venir.

Voici quelques conseils pour vous aider à soigner votre profil emprunteur:
Avoir une bonne situation financière : Les établissements bancaires évaluent la capacité de remboursement en se basant sur vos revenus et vos dépenses. Vous devez leur prouver votre stabilité financière et éviter au maximum d’avoir des découverts sur vos comptes. Les banques souhaitent en effet que les emprunteurs disposent de revenus stables et suffisants pour couvrir les mensualités de remboursement.
Bénéficier d’un apport personnel : Montrer patte blanche pour convaincre le banquier ! Plus l’apport personnel est élevé, plus vous aurez de chances d'obtenir un prêt à des conditions avantageuses. Les banques considèrent un apport comme un signe de sérieux et de capacité d'épargne.
Avoir une bonne gestion de vos comptes bancaires : Les banques examinent les relevés bancaires pour évaluer la gestion financière. Il est important d’éviter les incidents sur votre compte en banque.
Réduire vos crédits : Si vous avez d'autres prêts en cours, tels que des prêts à la consommation ou des crédits revolving, essayez de les rembourser ou de les réduire au maximum. Cela améliorera votre taux d’endettement et réduira votre taux d'endettement.
Présenter un dossier complet : Rassemblez l'ensemble des documents nécessaires pour constituer votre dossier de prêt. Il faut s’assurer que tous les documents sont à jour et complets afin d'éviter tout retard dans le traitement de son dossier.
Comparer les offres de prêt : Comparer les taux d'intérêt, les frais de dossier, le montant de l’assurance emprunteur et les conditions de remboursement pour trouver la meilleure offre possible. Il est également possible de faire appel à un courtier en prêt immobilier pour vous aider dans cette démarche.
Mettre en avant des garanties solides : Si vous disposez de garanties supplémentaires, telles que des garanties personnelles (cautionnement d’une personne physique ou d’un organisme), un nantissement ou le fait d’adosser le bon remboursement du prêt à une hypothèque conventionnelle ou à un IPPD (Inscription de Privilège de Prêteurs de Deniers), vous renforcez la fiabilité de votre profil emprunteur pour vous permettre d'obtenir des conditions plus favorables.

Il est important de prendre en compte ces conseils lors de la demande de crédit immobilier afin d'optimiser vos chances de réaliser votre projet immobilier en 2023.

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Investir dans un bien à la revente, une solution rentable ?

D'après une étude réalisée fin 2022 par l'IPSOS auprès de 2 000 personnes, sept Français sur dix considèrent l'investissement locatif comme une bonne idée pour se constituer un patrimoine et donc une rente à terme.

Cependant, ce dispositif fiscal a été considérablement réduit et présente aujourd'hui moins d'avantages, engendrant un ralentissement sur le marché immobilier. La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) déplore le fait qu’ils n’aient "jamais eu une année aussi mauvaise" et a récemment appelé le gouvernement à mettre en place une mesure fiscale "exceptionnelle de courte durée" pour faire face à la baisse notable de l'activité dans l'immobilier neuf. Au 1er trimestre 2023, les réservations de logements neufs enregistrées par la FPI n’ont même pas atteint la barre des 20 000 réservations, soit une diminution notable de - 41 % par rapport à l’année 2022.

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En effet, avec les nouvelles règlement environnementales en vigueur, les obligations de DPE, certains logements trop énergivores ne peuvent désormais plus être loués. Une solution pour pallier ces mesures drastiques, tout en investissant dans l’immobilier, consiste à acquérir un logement sous le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Cette mesure est, en effet, ouverte aux personnes dont les recettes locatives annuelles n'excèdent pas 23 000 euros, et les frais sont entièrement déductibles des revenus locatifs.
Investir dans la location meublée gérée dans l’ancien ou dans le neuf, peut présenter certains avantages, tels que la possibilité d'acquérir un bien dans une ville attrayante avec un potentiel de rendement intéressant, tout en déléguant la gestion locative. Également, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) peuvent constituer une alternative de choix pour réaliser un placement dans l'immobilier, tout en bénéficiant d'une gestion déléguée.

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