L'immobilier est souvent considéré comme une valeur refuge et représente la principale option de placement pour les Français résidant à l'étranger. En fait, il s'agit même de l'investissement favori des expatriés.
En tant qu'expatrié, investir dans l'immobilier en France présente plusieurs avantages. Tout d'abord, ce type de placement offre une stabilité et une sécurité financière à long terme, l'immobilier étant généralement considéré comme un actif tangible et durable. De plus, les rendements locatifs attractifs permettent de générer des revenus réguliers et potentiels, offrant une source de revenus supplémentaires intéressante.
Les taux d'intérêt, encore relativement bas, offrent également des opportunités d'emprunt avantageuses pour financer l'achat de biens immobiliers, permettant aux acquéreurs de profiter de l'effet de levier financier et d'optimiser leur investissement.
Par ailleurs, la faible vacance locative en France est un atout majeur. La demande locative est généralement soutenue, assurant une occupation constante des biens immobiliers et limite les périodes où le bien est inoccupé, garantissant ainsi des flux de revenus stables. Il existe aujourd’hui de nombreuses solutions pour investir dans de l'immobilier en France :

L’immobilier en nue-propriété

En tant qu'expatrié, investir dans la nue-propriété d’un bien peut être une solution attrayante, combinant l'investissement immobilier sans imposition supplémentaire et sans gestion particulière. Si vous prévoyez de revenir en France dans 5 à 10 ans et que vous souhaitez préparer l'achat futur de votre résidence principale, l'investissement en nue-propriété peut vous permettre de constituer un capital de deux manières :
- Vente du bien à la fin du démembrement : En achetant le bien à un prix réduit, vous pouvez générer une plus-value d'environ 3,5% par an en raison du démembrement, qui est net de fiscalité. Vous disposerez ainsi d'un montant intéressant pour votre prochain achat immobilier.
- Conservation du bien à la fin du démembrement : Si le bien correspond à vos critères de vie, vous pouvez également le garder et en faire votre résidence principale à votre retour d'expatriation. Vous aurez ainsi maximisé votre capacité d'emprunt pendant votre expatriation pour vous constituer un patrimoine en France à votre retour.

Bon à savoir :Lorsque vous achetez la nue-propriété d'un bien, vous en êtes effectivement le propriétaire, mais vous ne percevez pas les revenus générés par ce bien. Ces revenus sont attribués à l'usufruitier, qui acquiert ainsi le droit de jouir du bien. Bien entendu, étant donné que le nu-propriétaire ne peut pas profiter du bien ni percevoir ses revenus, une décote s'applique sur le prix du bien.

L'achat d'un bien en nue-propriété vous permet de réaliser une plus-value significative sur ce bien. Nette de fiscalité, seule la plus-value "naturelle" que le bien va accumuler sera soumise à taxation.
Autre avantage également pour les expatriés : l'achat en nue-propriété ne nécessite aucune préoccupation de gestion locative. En effet, ne jouissant pas du bien, celle-ci est confiée à un gestionnaire qui détient l'usufruit et se charge de la remise en état du bien à la fin du démembrement.

Le statut LMNP en résidences gérées

Outre sa nature sécurisée, l'investissement locatif est le choix privilégié des expatriés en matière de placement, car il offre des avantages fiscaux en fonction du dispositif choisi. Parmi ces mesures fiscales, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’avère également avantageux pour les expatriés.

Bon à savoir : Il est important de rappeler que pour pouvoir bénéficier de ce dispositif fiscal, les revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder les 23 000 €. Pour les non-résidents, le montant des revenus annuels se base uniquement sur les recettes générées par les locations meublées situées en France.

L'investissement en LMNP vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier, que ce soit avec ou sans apport personnel. Ce patrimoine est considéré comme solide et porteur, ce qui vous permet de le valoriser durablement. De plus, l'investissement LMNP vous offre la possibilité d'obtenir des revenus complémentaires, avec un taux de rentabilité pouvant atteindre 5% par an. C'est également une stratégie intéressante pour préparer votre succession ou votre retraite.
Investir dans une résidence de services (comme les résidences pour seniors, les EHPAD ou les résidences étudiantes) présente de nombreux avantages pour les expatriés. L'un des principaux avantages est de pouvoir déléguer la gestion locative à des professionnels du secteur, ce qui permet de se libérer des contraintes liées à la distance due à l'expatriation. Avoir un gestionnaire qualifié est un atout précieux pour développer votre patrimoine depuis l'étranger, car il se charge de la gestion des loyers, des tâches administratives et peut facilement s'adapter aux changements de lois et de réglementations fiscales, vous tenant informé.
De plus, en tant que propriétaire bailleur d'un bien en LMNP dans une résidence de services, vous avez la possibilité de récupérer la TVA (à hauteur de 20%). Dans ce cadre, la gestion du bien est confiée à un spécialiste pour une période allant de 9 à 12 ans. Le bail commercial établi entre l'investisseur et le gestionnaire permet ainsi de bénéficier d'un revenu régulier sans avoir à se soucier de la gestion locative.

Les SCPI

L'imposition des revenus fonciers des non-résidents sur des biens situés en France est soumise à des règles fiscales strictes de la part de l'administration fiscale française. En plus des prélèvements sociaux de 15,5 %, ces revenus sont également soumis à l'impôt sur le revenu en France. Cependant, il existe des options pour échapper à cette imposition pour les non-résidents. Parmi celles-ci, l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété offre plusieurs avantages :

- L'investisseur qui souscrit des parts de SCPI en nue-propriété ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée du démembrement. Par conséquent, il n'est pas soumis au taux forfaitaire de 20 % prélevé sur les revenus fonciers en France, ni aux prélèvements sociaux. En l'absence de revenus, il n'y a pas de fiscalité à payer.
- L'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété se fait avec une décote par rapport au prix en pleine propriété. Cette décote représente le prix de la renonciation à l'usufruit pendant la durée du démembrement. La décote est déterminée en fonction de la durée du démembrement et est fixée par la société de gestion.
- Tout comme l'acquisition de parts de SCPI en direct, détenir des parts en nue-propriété permet de déléguer la gestion et de mutualiser le risque.
- De plus, les non-résidents soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en France n'augmentent pas leur base taxable, car la nue-propriété de parts de SCPI est exclue de l'actif taxable à l'IFI.
L'intérêt de ce type de placement réside dans le fait que la détention de parts de SCPI en nue-propriété est neutre en termes d'impôt sur le revenu, car l'investisseur ne perçoit aucun loyer. Après dix ans, sans avoir à payer d’impôts, vous pouvez ainsi vous retrouver propriétaire d’un patrimoine, dont la valeur est équivalente à 100 % de sa valeur d'origine, sans compter une éventuelle appréciation de la valeur du bien au fil du temps.

Le crowfunding immobilier

Une alternative à l'achat de parts de SCPI pour les expatriés serait le crowdfunding immobilier, une forme de financement participatif proposée par certaines plateformes spécialisées ou généralistes.
Le concept est assez simple : l'expatrié peut investir à partir de 1 000 € dans un projet de promotion immobilière de son choix. En retour, il devient détenteur d'obligations qui sont considérées comme des revenus mobiliers plutôt qu'immobiliers aux fins de déclaration fiscale. Cela signifie que les impôts à payer sont la CSG/CRDS (15,5%) et le Taux Marginal d'Imposition (TMI) du contribuable moyen.
Pour l'expatrié non-résident, investir via une plateforme de financement participatif offre des avantages fiscaux considérables. Selon le type de titres mobiliers concernés, l'expatrié non-résident peut bénéficier d'une exonération fiscale, notamment pour les obligations françaises (à condition de ne pas résider dans un pays ETNC et en fonction de la convention fiscale bilatérale signée entre la France et le pays de résidence).
Dans tous les cas (sauf pour les ETNC), l'expatrié n'est pas soumis aux prélèvements sociaux sur ses revenus mobiliers. Étant donné que le crowdfunding immobilier offre des rendements prévisionnels de 8 à 10 %, il est certainement intéressant de s'y intéresser.

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L’assurance-vie : un placement avantageux

De nombreux expatriés choisissent d'investir dans des contrats d'assurance-vie pour préparer leur retraite ou pour la transmission de leur patrimoine. Pour les non-résidents, souscrire un contrat d'assurance-vie est une décision judicieuse, voire essentielle. En effet, cela leur permet de bénéficier d'une exonération des prélèvements sociaux, tels que la CSG et la CRDS, car leur statut d'expatrié les en dispense. En outre, l'assurance-vie offre une liquidité conséquente, offrant un rendement bien supérieur à celui des livrets d'épargne.
L'ouverture d'un contrat d'assurance-vie présente également d'autres avantages. Elle permet d'effectuer des retraits réguliers, offrant ainsi une grande flexibilité dans la gestion de l'épargne, ce qui n'est pas le cas de tous les placements financiers.

Souscrire un contrat d'assurance-vie quand on est expatrié offre aussi :

- La possibilité d'épargner sans risque,
- Des conditions d'ouverture simples,
- La liberté de retirer des fonds ou d'effectuer des virements selon les besoins,
- Une possibilité de placement avec un plafond illimité.
Cependant, il est important de noter que les avantages et les conditions spécifiques liés à l'assurance-vie peuvent varier en fonction des contrats et des réglementations en vigueur.

Bon à savoir : Il est également important de prendre en compte les risques liés aux taux de change si vous êtes expatrié dans un pays en dehors de la zone euro. Si vous résidez dans un pays où la monnaie locale est surévaluée par rapport à l'euro, vous pourriez être exposé à une dépréciation de votre capital. Cette fluctuation des taux de change peut avoir un impact sur la valeur de vos actifs libellés en monnaie locale lorsqu'ils sont convertis en euros. Il est donc conseillé de suivre de près l'évolution des taux de change et de prendre des mesures appropriées pour gérer ce risque, telles que la diversification de vos avoirs dans différentes devises ou l'utilisation d'instruments de couverture contre les variations des taux de change.

Les livrets bancaires : le placement le moins rentable

Même si vous ne résidez pas en France, sachez qu’il est possible d'ouvrir un livret A. Il convient de noter que si le rendement actuel du livret A est de 3 % (depuis le 1er février 2023), les versements sur ce livret sont quan à eux, plafonnés à 22 950 euros pour les particuliers.
Bien que les intérêts du livret A soient exonérés d'impôt en France, ils peuvent être imposables dans le pays de résidence, que vous soyez résident fiscal ou non-résident. Par conséquent, l'intérêt d'un livret A est encore plus limité lorsque l'on est non-résident.

Voici la liste des comptes et livrets d’épargne pouvant également être conservés quand est expatrié :

- Les comptes sur livret,
- Les contrats d'assurance-vie,
- Les comptes titres,
- Le livret A,
- Le plan d'épargne logement (PEL),
- Le plan d'épargne en actions (PEA), à condition que vous ne vous expatriiez pas vers un État ou territoire non coopératif (ETNC).

En tant que non-résident français, vous êtes tenu de clôturer certains comptes et livrets, tels que :
- le livret d'épargne populaire (LEP),
- le livret de développement durable (LDD),
- le plan d'épargne en actions (PEA) (uniquement si vous transférez votre résidence fiscale vers un État ou territoire non coopératif),
- le livret jeune.

Bon à savoir : Ces types de placements sont particulièrement adaptés si vous souhaitez épargner à court terme. Cependant, si vous prévoyez de rester à l'étranger pendant une période plus longue, il est conseillé d'envisager d'autres types d'investissements.

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Les actions en bourse : le placement le plus risqué

Pour effectuer des transactions d'achat et de vente d'actions en bourse, vous devez disposer d'un compte auprès d'un intermédiaire financier tel qu'une banque, une société de bourse ou un courtier en ligne.

Vous avez le choix entre les types de comptes suivants : 

- Un Plan d'Épargne en Actions (PEA), à condition de ne pas vous expatrier vers un État ou territoire non coopératif (ETNC).
- Un compte-titres.

Le compte-titres est un compte qui répertorie les détails de votre portefeuille d'actions et d'obligations, et enregistre les différentes transactions que vous effectuez, qu'il s'agisse d'achats ou de ventes. Sa flexibilité et son exemption fiscale en France vous permettent de posséder un compte-titres facilement partout dans le monde, mais il est important de noter qu'il peut être soumis à une fiscalité à la fin de votre expatriation. En effet, la fiscalité française sur les plus-values mobilières est souvent plus élevée qu'à l'étranger.

À noter : Investir en bourse en ouvrant un compte-titres peut donc être très intéressant pour épargner pendant votre expatriation. Toutefois, il est important de noter que ce type de placement doit être envisagé sur le long terme (au moins 5 ans), le compte-titres étant conçu pour une épargne à long terme).

La digitalisation de l'immobilier facilite de plus en plus l'investissement dans ce secteur. Dans cette perspective, Sphère Immo se positionne comme un partenaire pour les expatriés souhaitant concrétiser leur projet immobilier à distance. Nous accompagnons nos clients en organisant des visites virtuelles, en gérant les procurations nécessaires et en numérisant l'ensemble du processus administratif. Ainsi, nous facilitons la réalisation de leurs projets immobiliers, en leur offrant un service efficace et adapté à leur situation d'expatriation.