Comment calculer sa réduction d’impôt en loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif fiscal mis en place par l'État français afin d’encourager l'investissement locatif dans l'immobilier neuf dans des zones où la tension locative est la plus forte. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement locatif sur une durée déterminée. Cependant, le calcul de cette réduction d'impôt peut s'avérer complexe et nécessite la prise en compte de différents paramètres. Durée d’investissement, critères pour en bénéficier, dans cet article, nous vous expliquons concrètement comment calculer votre réduction d'impôt liée à votre investissement en loi Pinel, de manière précise et détaillée.

Quel est l’impact de la durée sur une défiscalisation en loi Pinel ?

La défiscalisation en loi Pinel est un dispositif qui vise à encourager l'investissement locatif dans des zones géographiques spécifiques en France. Ce dispositif offre aux investisseurs la possibilité de réduire leur impôt sur le revenu en échange d'un engagement de location de leur bien immobilier pendant une certaine période. Cependant, la durée d'engagement locatif est un facteur important qui peut avoir un impact significatif sur la défiscalisation en loi Pinel.

En effet, la durée d'engagement locatif varie selon les choix de l'investisseur. La durée minimale d'engagement locatif est de six ans, mais elle peut être étendue à neuf ou douze ans. Plus la durée d'engagement locatif est longue, plus la réduction d'impôt sera importante.

Aujourd’hui, la réduction d'impôt Pinel a changé. Voici les nouveaux taux de réduction de la loi Pinel en 2022, 2023 et 2024 :  

Taux de réduction loi Pinel en 2022, 2023 et 2024

Durée de mise en location	2022	2023	2024
6 ans	12%	10,5%	9%
9 ans	18%	15%	12%
12 ans	21%	17,5%	14%

Bon à savoir : Les nouveaux taux appliqués au dispositif Pinel ne s'appliqueront qu'aux investissements réalisés à partir de 2023. Initialement, la date de délivrance du permis de construire était prise en compte dans l’application de ces derniers, mais elle a finalement été modifiée pour se baser sur la date d'acquisition. Si une dérogation avait été envisagée concernant les achats effectués entre le 1er janvier et le 1er avril 2023, celle-ci n'a finalement pas été approuvée.

Le mode de calcul de réduction d’impôt sur le revenu en loi Pinel est le suivant :

En vous engageant pour une durée initiale de 6 ans, sachez que celle-ci est prolongeable 2 fois pendant 3 ans, à l’issue de la 6e année de mise en location du bien, soit une durée de 12 ans maximum.

Le calcul de la réduction fiscale accordée dans le cadre d'un programme immobilier Pinel est basé sur le prix de revient global du bien. Le prix de revient est utilisé par l'administration fiscale pour appliquer la réduction d'impôt, et il est calculé en additionnant le prix d'achat initial et les frais annexes liés au logement. Étant donné que le prix de revient est plus élevé que le prix d'achat initial, ce dispositif est encore plus intéressant. Il est donc essentiel de déterminer avec précision le prix de revient de son investissement immobilier Pinel.

Un prix de revient qui diffère selon le type de logement

Le prix de revient est un indicateur essentiel dans la gestion d'un bien immobilier. Il permet de déterminer le coût réel d'un logement, en prenant en compte l'ensemble des dépenses engagées pour sa construction, son entretien et sa gestion. Cependant, ce prix de revient peut varier considérablement selon le type de logement concerné.
En effet, la construction d'un logement individuel, d'un appartement en copropriété ou d'un logement social ne nécessite pas les mêmes investissements, ni les mêmes charges. Ainsi, le prix de revient d'un logement individuel peut être sensiblement plus élevé que celui d'un appartement en copropriété, en raison notamment des coûts liés au foncier, à l'architecture et aux équipements individuels.
De même, la construction d'un logement social implique des coûts plus faibles que celle d'un logement privé, grâce notamment aux subventions publiques et à la mutualisation des charges. Le prix de revient d'un logement social peut donc être jusqu'à deux fois moins élevé que celui d'un logement privé, ce qui explique en partie les loyers modérés pratiqués dans ce type de logement.

Cependant, le prix de revient ne doit pas être confondu avec le prix de vente ou de location d'un logement. En effet, ce dernier dépendra de nombreux autres facteurs, tels que la situation géographique, l'état du marché immobilier local, la demande des acquéreurs ou des locataires, ... 

Prix de revient selon le type de logement :
- achat d’un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) :
Prix de revient = prix d’achat + frais annexes (frais de notaire, commissions d’agence) 

- achat d’un logement inachevé :
Prix de revient = prix d’achat + frais annexes (exposés ci-dessus) + travaux d'achèvement du bien + travaux d'aménagement intérieur.
- réhabilitation ou transformation d’un logement :
Prix de revient = prix d’achat + frais annexes + montant des travaux de rénovation (reconstruction, agrandissement, réparations et amélioration de l’habitat) ou de transformation.
- construction de logement neuf norme RT2020 :
Prix de revient = prix d’achat du terrain constructible + coût de la construction et des équipements sanitaires et de chauffage.
Les frais annexes qui s'ajoutent au prix de revient (en plus des frais de notaire et des frais d’agence) sont constitués de l’ensemble des frais rattachés à l’achat du logement Pinel, tels que la TVA, la taxe de publicité foncière, les droits d'enregistrement, les commissions versées aux intermédiaires.

Bon à savoir : N’oubliez pas que la base de calcul de la réduction Pinel est plafonnée à 300 000 € par an et à 5 500 € / m². Si vous réalisez 2 investissements la même année, le plafond reste le même. Le dispositif limite en effet à 2 investissements immobilier en loi Pinel par année d’imposition.

Exemple de calcul avec la remise d’impôt Pinel

En 2023, Marion et Gabriel souhaitent investir dans un bien immobilier neuf en loi Pinel à Rouen (zone B1), pour bénéficier d’une réduction d’impôt. Ils sont les heureux parents de 2 enfants et ont payé l’année dernière 5 500 € d’impôt sur le revenu.

Le bien qu’ils vont acquérir est un appartement de 60 m² avec un balcon de 6 m². L’ensemble est vendu 250 000 €, avec des frais de notaire à hauteur de 6 326 €. Ils s’engagent pour une durée de mise en location du bien de 6 ans. En passant par Sphère Immo, ils n'ont eu ni frais d'agence, ni frais de dossier

L’avantage fiscal sur les 6 premières années est égal à :
250 000 € X 10,5 % = 26 250 €. Soit 26 250 / 6 = 4 375 € de réduction d’impôt/an.

Les conditions pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif de défiscalisation Pinel pour l'investissement locatif, il est impératif de respecter certaines conditions liées à la mise en location du logement :

- Le bien immobilier doit être loué non meublé et être utilisé comme résidence principale par le locataire. 

- Le logement doit être situé dans l'une des zones éligibles déterminées par le gouvernement, à savoir les zones Abis, A et B1. 

- L'habitation doit être acquise neuve, en VEFA ou encore avoir été rénovée afin de répondre aux normes de performances énergétiques RT 2020. 

- Le logement doit être loué pour une période minimale de 6 ans, et être mis en location dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition du bien. 

-  Le montant du loyer Pinel est plafonné en fonction de la zone géographique et de la surface du logement, et les locataires doivent répondre à des critères de revenus. 

- Le calcul du loyer doit être effectué avec précision, en utilisant un coefficient multiplicateur de 0,7 + 19 / Surface utile (comprenant la surface du logement et la moitié de la surface des annexes), pour obtenir un résultat ne dépassant pas 1,2. 

Rappel des plafonds de loyers 2023 par zone Pinel

Zone Abis	17,62€
Zone A	13,09€
Zone B1	10,55€

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, liée aux ventes en état futur d’achèvement (VEFA), n’oubliez pas de signaler à l’administration fiscale votre opération Pinel l’année suivant l’achèvement des travaux de celle-ci. Celle-ci marquera en effet, le début de votre défiscalisation immobilière au niveau du fisc. Pour ce faire, remplissez, lors de votre déclaration d’impôt, les formulaires Cerfa N°2044, 2044 EB, et 2044 SPE. 

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