Achat immobilier neuf : à quelles aides avez-vous droit ?

L’achat d’un bien immobilier est une étape importante dans une vie et qui nécessite un effort financier important. Qu’il s’agisse de l’achat de votre résidence principale ou d’un investissement locatif, différents dispositifs et aides existent pour alléger la facture et vous permettre d’accéder à la propriété ou encore de vous constituer un patrimoine immobilier. SPHÈRE IMMO vous propose un panorama des aides financières dont vous pouvez disposer pour un achat immobilier neuf.

Les prêts et les aides pour acheter sa résidence principale

L'achat de votre premier bien immobilier neuf est une étape importante dans la vie et nécessite bien un effort financier important, qui passe bien souvent par un crédit immobilier. Heureusement, il existe de nombreuses aides à la primo-accession pour l'achat de biens immobiliers pour habiter. Prêts à taux zéro, prêts locatifs sociaux, frais de notaire réduits, TVA réduite,... ces prêts bonifiés sont conçus pour permettre aux ménages d'accéder à la propriété et sont accessibles sous certaines conditions (de revenus, de localisation, composition du foyer,...). PAS, PSLA, prêt à taux zéro, … : Comment financer son premier achat immobilier ? Quel accompagnement pour les primo-accédants ? Voici un aperçu des aides auxquelles vous pouvez éventuellement prétendre.

Le Plan Épargne Logement

Un placement à moyen terme. Il doit être utilisé pour l'aides à l’achat d’un bien immobilier neuf à titre de résidence principale ou secondaire.

Aide au Logement

Cette aide financière est accordée aux accédants à la propriété qui bénéficient d'un prêt conventionné ou d'un prêt logement social. Le montant de l'aide au logement est calculé en fonction de la composition du ménage, du revenu du foyer et du montant éventuel de l'hypothèque.

Prêt Action Logement

Le PAL (anciennement Prêt 1%) permet de financer l'achat de votre première résidence principale à des taux attractifs. Le PAL est réservé aux salariés d'une entreprise du secteur privé de plus de 10 personnes. Elle doit être remboursée dans un délai maximum de 20 ans.

Prêt Conventionné

Un prêt sous contrat en vue de l'achat d'une habitation principale ou d'un investissement locatif, sans condition de source. Les prêts peuvent financer plusieurs types d'acquisitions : logements neufs, terrains à bâtir ou certaines constructions. Le prêt conventionné est compatible avec d'autres prêts et il peut être cumulé avec l'APL.

Prêt Locatif Social (PLS)

Le PLS concerne toute personne physique ou morale. Il permet la perception de la TVA avec réduction et exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 25 ans. Pour bénéficier de ces équipements, l'emprunteur doit conclure une convention d'APL avec l'Etat et respecter certaines conditions.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Il s’agit de l'une des offres les plus intéressantes pour les acquéreurs car, comme son nom l'indique, le PTZ permet d'emprunter un prêt à taux zéro (jusqu'à 26 % du montant de l’acquisition immobilière), contrairement à un prêt bancaire classique.

Pour en bénéficier, vous devez répondre à différents critères :
Ne pas être propriétaire de votre logement depuis deux ans avant l'achat (sauf exceptions) ;
Utiliser un crédit immobilier pour financer une partie mais pas la totalité de l'achat.

Le solde du montant dû doit être financé par un don ou d'autres solutions et aides financières, dans la limite d'un certain plafond de ressources. Ces derniers sont déterminés selon la zone géographique d’implantation du bien et le nombre de personnes composant le foyer.
Par exemple, pour un foyer de 3 personnes, le plafond sera de 62 900 € en zone A, 51 000 € en zone B1, 45 900 € en zone B2 et 40 800 € en zone C. Le montant du prêt doit être remboursé dans un délai maximum de 20 ou 25 ans.

Le Prêt d'Accessibilité aux Loyers Sociaux (PSLA)

Il s'agit essentiellement d'un prêt accordé à des organisations telles que organismes HLM, des Sociétés d'Économie Mixte Locales (SEM ou SEML) ou encore des promoteurs privés pour construire ou acheter de nouveaux logements. L'achat d'un bien immobilier par un particulier via un PSLA s'effectue en deux étapes.
La première étape comprend la phase de location : le ménage loue alors le bien et s'acquitte d'une redevance composée d'une partie locative et d’un d'une autre servant comme un apport personnel. La deuxième étape consiste quant à elle, à racheter le bien (le ménage pouvant en effet, exercer l'option d'achat). Ainsi, le prêt du bailleur est répercuté sur le locataire. Le prix d'achat final tient compte du montant déjà versé au bailleur.

Le Prêt Action Logement (ou anciennement 1% logement)

Le prêt Action Logement constitue une autre aide intéressante pour les primo-accédants venant en complément d'autres prêts aidés. Celui-ci peut être obtenu par l'intermédiaire de son entreprise, si celle-ci est dans le secteur privé, compte au moins 10 salariés et est membre de la CIL (Commission de l'Habitat Professionnel).
Ce prêt, d'un montant de 7 000 € à 25 000 € selon les cas, permet de financer l'achat d'un bien immobilier neuf ou d'occasion ne nécessitant aucun travaux, et ce, dans la limite de 30% du coût total d’acquisition. Le montant du prêt doit être remboursé dans un délai maximum de 20 ans.

La TVA à 5,5%

La TVA réduite permet de financer un premier achat immobilier dédié à la résidence principale des acquéreurs. L'achat d'un logement situé dans l’une des les zones d'Aménagement et de Rénovation Urbaine (ANRU) ou dans un Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville (QPV) permet en effet de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5%.
Pour en profiter, il faudra choisir un logement neuf (moins de 5 ans), en faire sa résidence principale et ne pas dépasser les plafonds fixés du prêt locatif social (PLS) majorés de 11 %.

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Des avantages fiscaux importants pour les investisseurs de biens immobiliers neufs

Spécifique à l'immobilier neuf, l'achat d'un bien immobilier neuf permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux et financiers. Le futur acquéreur peut se prévaloir de ces appareils, cependant, il doit respecter les critères d'éligibilité.

TVA réduite

Dans le cas d'un investissement immobilier neuf pour l'achat d'une maison principale, la TVA peut être réduite à 7 % ou à 5,5 % au lieu de 20 %. Pour bénéficier de ce dispositif, un logement doit être situé au sein d’une zone ANRU.
Voté le 1er janvier 2014, ce projet de loi permet aux propriétaires qui achètent un appartement ou une maison neuf de bénéficier d'une réduction du taux de TVA. L'objectif est de créer des conditions favorables à l'accès des ménages aux actifs. Ainsi, 20 % de la TVA normale est réduite. TVA à 5,5 % : pour les logements neufs situés dans la zone de renouvellement et d'aménagement urbain (ANRU) ou dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) et dans un rayon de 300 mètres Le taux de TVA de 7% a été appliqué du 1er janvier 2012 au 31 Décembre 2013. Il est destiné à l'achat de logements neufs dans un périmètre de 300 à 500 mètres autour des zones ANRU.
Comment bénéficier de la TVA réduite ?
Si les conditions sont remplies, les nouveaux acquéreurs peuvent bénéficier d'une réduction de TVA, en déclarant aux finances publiques dans les 3 mois suivant la réception de leur bien via le formulaire H1 .

pour les maisons neuves ou le formulaire H2 pour les appartements neufs. À noter que certains annonceurs effectuent ces démarches administratives pour le compte de l'acheteur. Toutefois, ces derniers peuvent se renseigner directement auprès du Centre des Finances publiques de leur lieu d’habitation.

Exonération de taxe foncière

Dans certaines villes, la taxe foncière est exonérée en cas d'achat d'un logement neuf à titre de résidence principale ou secondaire. L'exonération dure deux ans après l'achèvement de la construction de la propriété.
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) s'applique pour les propriétaires et ayants droit d'un ou plusieurs immeubles, qu'ils habitent ou non dans le logement. En investissant dans un bien immobilier neuf, qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou de l'acquisition d’une résidence principale, vous pouvez bénéficier d'une exonération de taxe foncière pendant 2 ans. Si vous choisissez un programme résidentiel neuf dont le niveau de performance énergétique globale est supérieur à celui imposé par la législation en vigueur, la période d'exonération de la taxe foncière peut être étendue à 5 ans.

Bon à savoir : Cet avantage fiscal peut être cumulé avec une défiscalisation foncière dans le neuf.

Attention : Pour bénéficier de ces exonérations, vous devez être enregistré auprès de l’administration fiscale et disposer de toutes les pièces justificatives requises.

Frais de notaire réduits

Si dans l’immobilier ancien, les frais de notaire sont en moyenne de 7 à 8 % du prix d’achat, dans le neuf , ils diminuent et représentent environ 2 à 3 % du prix d'achat.
En achetant un logement neuf, vous bénéficiez en effet, de frais de notaire réduits.

Ces frais se répartissent comme suit :
Taxe d'enregistrement foncier, jusqu'à 0,715 % de la valeur du bien hors taxes.
La contribution pour la sécurité foncière finance les procédures d'enregistrement foncier et de publicité. Son taux est de 0,10 % du prix du bien et doit être au minimum de 15 €.
La rémunération du notaire est calculée à partir du prix TTC du bien, et selon un barème établi sur le montant.
Les frais de procédures et frais divers s'élèvent à environ 1 000 €.

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